核心觀點：
核心淨利潤實現增長，分紅率連續四年穩定。根據年度業績公告，華潤置地23 年營收2511.4 億元，同比+21%，扣稅毛利512.5 億元，同比+14%，歸母淨利潤313.7 億元，同比+11.7%，核心歸母淨利潤277.7億元，同比+2.9%，核心淨利潤率11.1%，較22 年小幅回落2.0pct。
全年分紅規模102.8 億元，佔核心的比例37.0%（連續4 年），股息率6.4%。開發物業、經常性業務分別貢獻182 億元、96 億元核心淨利潤，核心淨利潤率分別爲8.6%、24.5%，核心淨利潤貢獻比例分別爲16%、34%，較22 年分別回升1pct、10pct，核心淨利率維持高水平。
24 年可售資源充足，去化率確定性提升。根據公司年報，23 年公司銷售金額3070 億元，同比+1.7%，權益銷售金額2155 億元，同比+3.2%，權益70.2%，24 年可售資源5308 億元，可售資源充足。
投資端積極進取，23 年新獲取8 個商業項目。 23 年拿地金額1783.2億元，同比+24%，拿地力度58%，權益比例63%。核心10 城拿地金額佔比（73%）高於銷售佔比（61%），拿地利潤率持續改善。
盈利預測與投資建議。盈利預測方面，我們預計24-25 年核心淨利潤（不考慮REITs 上市及公允價值收益）分別爲287 億元、334 億元，同比分別+13%、+16%，歸母淨利潤24-25 年分別爲363、410 億元，同比分別+16%、+13%。參考可比公司進行分部估值，公司合理估值水平2423 億元人民幣，對應合理價值37.47 港元/股（港幣兌人民幣匯率爲0.90655，2024/3/29），維持“買入”評級。
風險提示。購房者信心不足，景氣度影響銷售表現；房價下行存在減值壓力；促銷手段影響利潤率；奢侈品消費比例下降，租金不及預期。