四季度商场坪效、出租率双降。商场23 年出租率98.2%，较22 年下降0.6pct，但由于期内整体商场租金坪效提升10.3%，带动商场租金收入提升9.6%。季度表现看，二季度出租率提升，坪效略降，三季度坪效提升，出租率略降，但四季度出租率、坪效双下滑。商场四季度出租率环比三季度下降0.4pct，租金坪效环比三季度下降1.2%。核心觀點：
年度派息比例104%。公司發佈年報，23 年公司營收39.5 億元，同比+14.9%，歸母淨利潤12.6 億元，同比+12.8%，扣非歸母淨利潤12.5億元，同比+24.0%。年度派息13.1 億元，派息比例104%，當前股息率5.4%，股息率處於較高水平。
寫字樓出租率四季度有下降。寫字樓23 年出租率95.8%，較22 年下降0.5pct，但由於期內租金坪效提升1.9%，帶動寫字樓租金收入微增1.6%。季度表現看，出租率自23 年Q3 逐季度下降，四季度環比出租率下降幅度近0.2pct；寫字樓租金坪效在Q1~Q4 爲646/643/644/639元/平米/月，三季度時雖然出租率有縮小0.1pct，但租金坪效較2 季度略高，四季度則呈現坪效、出租率雙下滑的情況。
四季度商場坪效、出租率雙降。商場23 年出租率98.2%，較22 年下降0.6pct，但由於期內整體商場租金坪效提升10.3%，帶動商場租金收入提升9.6%。季度表現看，二季度出租率提升，坪效略降，三季度坪效提升，出租率略降，但四季度出租率、坪效雙下滑。商場四季度出租率環比三季度下降0.4pct，租金坪效環比三季度下降1.2%。
公寓業態出租率持續爬坡。公寓23 年出租率85.9%，較22 年提升12.6%，坪效略降1.6%，綜合帶動整體公寓租金收入同比提升15.6%。
公寓業態在19 年經歷重新改造，20 年重新入市，自20 年來出租率逐季度爬坡提升。歷史上公寓出租率高點約93%，目前出租率較高點的水平仍有可爬坡空間。
盈利預測與投資建議。公司以國貿中心項目爲運營主體，位置稀缺，內生坪效增長穩定，業績穩定。預期公司24-25 年歸母淨利潤12.8/12.9億元，同比+1.6%/+1.1%。給予公司24 年PE=22X，每股合理價值27.96 元/股，維持“買入”評級。
風險提示。宏觀政策不及預期，租金收繳率下降，出租率下降等。