事件：城建发展公布2023 年年度报告，全年实现营业收入203.6 亿元，同比-17.1%；实现归母净利润5.6 亿元，扭亏为盈。

归母净利转亏为盈，开发业务结算毛利率有所修复。2023 年公司全年实现营收203.6 亿元（yoy-17.1%）；实现归母净利5.6 亿元，同比转亏为盈，较去年增加14.9 亿元。公司归母净利强势扭转的主要原因系：①公司房地产开发业务结算毛利率同比+7.1pct 至18.3%；②公司2023 年公允价值变动导致的亏损较2022 年大幅减少5.5 亿元；③公司2023 年投资净收益较去年同比大幅增加11.3 亿元。

深耕京城成效显著，北京销售排行稳居前二。公司布局深耕北京，差异化产品定调思路清晰，已形成“南天坛、北燕园、东星誉、西香山”的产品布局。

销售层面，项目去化情况火热，其中天坛府项目六开六捷，是北京首个连续两年单盘销售过百亿元的高端项目、星誉BEIJING 下半年网签套数更是位居北京第一。克而瑞口径，公司在北京房企销售排名中连续三年位列第二。

全年销售逆势增长，可结转资源丰富。2023 年面临房地产行业结构性调整的背景之下，公司全年实现销售面积87.58 万㎡（含全资、控股、参股子公司），去年同期为51.14 万平方米；销售额424.65 亿元（含全资、控股、参股子公司），去年同期为306.14 亿元，销售规模逆势实现同比正向增长。

截至2023 年底，公司合同负债+预收账款累计363.6 亿元，能够覆盖2023年收入1.78 倍，待结转资源丰富。

城市更新项目储备质优量足，有望受益于城中村改造工程的稳步推进。截至2023 年底，公司共持有3 个土地一级开发及8 个棚改项目，其中10 个项目位于北京市，在手城市更新项目质优量足。我们在《城改矢在弦上，大有所为——城中村改造系列专题（一）》中提到，城中村改造获中央高度重视，战略意义凸显，公司将直接受益于城中村改造自上而下的加速推进。

盈利预测与估值：公司业绩扭亏为盈，深耕北京策略成效显著，可转资源丰富，且有望受益于城改的稳步推进。我们预计公司24-26 年营业收入分别为242.3、269.0、282.0 亿元,归母净利10.1、13.1、14.2 亿元，对应PE分别为7.7、6.0、5.5 倍，维持“推荐”评级。

风险提示：政策落地不及预期；楼市回暖不及预期；楼盘销售不及预期