公司業績符合市場預期
城建發展公佈2023 年業績：收入同比下降17%至204 億元，稅前毛利率同比提升6.7ppt 至20.4%，歸母淨利潤同比扭虧並盈利5.6 億元（22 年虧損9.3 億元），符合市場預期。2023 年公司擬分股派息0.1 元，派息總額與2022 年一致，對應分紅比例37%。
結算毛利率回升，股權投資業務貢獻業績扭虧之額外助力。公司期內扭虧爲盈主要因：1）2023 年北京項目結算利潤率同比上升9.7ppt 至20.8%，帶動開發業務整體毛利率上升至18.3%（2022 年11.2%）；2）對外股權投資業務表現好轉帶動合聯營投資收益增長至5 億元（2022 年該項錄得虧損6 億元）、公允價值損失收窄至1.9 億元。2023 年末公司合同負債同比增長33%至363 億元，相當於2023 年營業收入的1.8 倍，我們認爲其可爲2024-2025 年結算規模增長形成較強支撐。
回款穩健、現金充裕，融資成本延續下行態勢。2023 年內公司實現並表現金回款313 億元，經營性現金淨流入同比增長57%至131 億元，再創歷史新高。2023 年末公司賬面現金137 億元，可覆蓋短期負債的1.65 倍；淨負債率和扣預負債率分別爲122%和74%，較2023 年初均有改善。2023年公司發行三筆公開債，合計融資45 億元，加權平均融資成本僅3.39%，帶動期末綜合融資成本下降55BP 至4.12%。
發展趨勢
2023 年銷售額逆勢高增，適時謹慎拓儲。2023 年銷售額同比增長四成至425 億元，且北京區域流量銷售額同比增逾五成至398 億元（克而瑞數據），公司已連續兩年排名北京銷售榜第二名。2023 年公司通過股權收購、搖號、聯合競買等方式新增2 宗北京地塊、1 宗三亞地塊和1 宗黃山地塊，全口徑及權益口徑拿地額分別爲147、85 億元，我們預計總貨值在260 億元左右，對應拿地強度35%。在充裕資金的支撐下，我們認爲公司2024 年將在北京保持平穩拓儲節奏，並依託高質量土儲實現優於同業的銷售表現。
棚改和一級開發項目高效推進。2023 年公司多個棚改和一級開發項目取得重要進展，如臨河棚改項目獲得管理費鎖定和政府審定紀要、土城新村一級開發項目完成騰退、密雲大小王項目實現管理費計提等等。2023 年北京計劃推進20 個城中村項目，並在其中打造一批示範項目1，公司亦成立專班積極探索城中村業務機會，我們認爲公司有望憑藉豐富的資源和經驗推進城中村改造項目獲取和嘗試，進一步夯實北京資源儲備。
盈利預測與估值
我們維持盈利預測不變。當前股價對應0.3/0.3 倍2024/25 年P/B。維持跑贏行業評級，考慮到近期行業信用事件對板塊風險偏好的擾動，下調目標價至5.25 元，對應0.5/0.4 倍2024/25 年P/B 和43%上行空間。
風險
拿地規模不及預期；結算進度不及預期；重倉城市景氣度下滑超預期。