來源： 時代財經
（作者：郭鵬）2024年第一季度，北京寫字樓租金仍在下降。4月9日，仲量聯行發佈的報告顯示，2024年第一季度，北京甲級辦公樓市場空置率達11.7%，租金環比下降4.6%，爲287元平方米/月。世邦魏理仕報告也顯示，一季度北京寫字樓市場空置率達22.0%，平均租金爲283.3元平方米/月。
雖然租金在下降，但市場整體活躍度略有提升。一季度，北京寫字樓市場帶看量和問詢量繼續提升。仲量聯行報告顯示，一季度北京寫字樓項目平均帶看量、問詢量比2023年年末提升30％-50%。
仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮向時代財經表示，一季度出現很多企業即便不租賃新辦公室，但也會因原有辦公室租期即將到期，出於降低成本的目的，而尋找新寫字樓的情況。
在租金走低、市場活躍度提升的背景下，目前寫字樓業主採用多種方法吸引客戶簽約。
目前，在與租戶談判時，業主傾向於直接給出接近底價的租金價格，以求迅速達成交易，雙方談判時間明顯變短。
這種談判傾向明顯拉低寫字樓市場租金價格。仲量聯行報告顯示，北京寫字樓市場自2019年起進入下行週期，租金連續五年下降，目前甲級寫字樓租金回落至2011年同期水平。
據仲量聯行相關報告，2018年，北京寫字樓平均租金達到最高點，達377元平方米/月；2024年第一季度寫字樓平均租金287元平方米/月，相比最高點降幅達23.87%。
2023年第四季度起，北京寫字樓租金降幅持續擴大。2023年第二季度和第三季度，北京寫字樓平均租金分別爲316元平方米/月、312元平方米/月，環比降幅分別爲1.56%和1.27%。而2023年第四季度，北京寫字樓平均租金爲300元平方米/月，環比降幅達3.85%。2024年第一季度，北京寫字樓租金跌破300元平方米/月，環比跌幅持續擴大。
即便租金下降，但部分到期的企業並未選擇搬遷進入新辦公室，反而選擇了續租原有辦公室，通過縮減承租面積的方式，來降低整體租金規模。
針對租戶這種選擇，張斯亮向時代財經表示，出現這種情況是由於新租辦公室前期會在裝修方面投入費用。目前，租戶不願意在短期內承擔更高的成本。因此即便從長期來看，新租辦公室的費用會比續租辦公室更低，但是租戶也傾向於選擇續租，而不是搬遷到新辦公室。
面對這種租戶傾向，寫字樓業主會提供裝修服務或提供裝修補貼。“部分業主在承擔裝修費用後，會在租金上稍微有所上漲，以便租戶在前期不會承擔過高費用的同時，業主自身也能收回前期墊付的裝修付費用。”張斯亮說。
此外，爲了儘快將空置的辦公室租出去，寫字樓業主也提供了更高的中介渠道返點，以便獲得更多客戶。張斯亮表示，在一季度，寫字樓業主給中介的佣金返點在1.8%-2.5%之間，而在2018年，返點只有1%-1.5%。
今年一季度，寫字樓租戶大部分來自於內資企業，佔比達94%，3000平方米以上的交易主要以國央企爲主，外企租戶佔比僅不到6%。張斯亮表示，目前外資企業偏保守，沒有選擇主動搬家，到期後還會縮減面積。
當下，科技行業、金融行業依舊是北京寫字樓市場主力。據仲量聯行報告，科技互聯網行業租戶貢獻了近一半的甲級辦公樓市場非續租成交。
中關村和奧林匹克區域發生了若干筆3000-5000平方米麪積段的科技互聯網行業租賃成交，租戶包括半導體、遊戲等細分領域企業。
世邦魏理仕報告顯示，一季度，在保險和基金類租戶搬遷的影響下，金融行業成爲租賃主力，租賃面積佔比達31%。TMT行業排名第二，面積佔比爲21%，以應用軟件、雲計算和大數據等領域企業2000平方米以下小面積的需求爲主。消費品製造業因爲有較大面積的搬遷交易，排名第三。
未來，寫字樓租賃價格可能繼續下降，市場競爭依舊激烈。張斯亮表示：“爲了吸引有限的租賃需求，預計項目之間的價格競爭將非常激烈。高品質辦公面積的租金將持續下降，並逐步趨近於僅包括運營與財務利息成本的辦公物業底線價格。對於租戶，租金下降顯著降低了在京企業的運營成本支出，也爲企業帶來了更多搬遷整合、品質升級的機遇。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務|辦公樓|租戶部負責人袁慧則表示：“未來六個月，預計全市無新增項目入市，租戶的選址機會將主要集中於存量樓宇。短期內，業主對需求存量的競爭將推動甲乙級寫字樓租金均出現下調。“長期看，北京市政府近期出臺的促進創業帶動就業行動、高精尖和中小企業發展資金實施指南等政策有望提振企業信心，推動年內需求復甦和空置去化。”