公司主營綠色建築檢測檢驗、城市規劃、建築設計等技術諮詢服務業務。公司背靠深圳市國資委，成立於1992 年，前身爲深圳市建築科學研究所，屬深圳市規劃局事業單位。深耕綠色建築30 年，主營“規劃設計等技術服務”和“檢測檢驗等公信服務”兩大板塊，以深圳、雄安爲雙總部，深度參與“綠色雄安”戰略，輻射粵港澳大灣區、京津冀城市群和川渝城市群。
非經常性損益促四季度業績上行，全年歸母淨利累計扭虧。2023 年實現營業收入41614.4 萬元，同比下降12.2%，實現歸母淨利潤2362.6 萬元，同比下降67.7%，扣非歸母淨利潤虧損2871.8 億元，同比大幅下降197.3%，主因報告期末公司自建自營的未來大廈公允價值評估增值4499.6 萬元，轉讓子公司深圳玖伊股權確認投資收益786.5 萬元，確認政府補助540.1 萬元。分季度看， Q1/Q2/Q3/Q4 單季營收分別爲5931.7/10258.5/10323.7/15100.5 萬元， 同比+0.68%/-0.09%/-31.8%/-6.3% ， 實現歸母淨利潤分別爲-3851.7/621.5/152.8/6682.9 萬元， 同比
-71.6%/-206.4%/-95.3%/+17.0%。
盈利水平下滑，研發與財務費用率顯著上行。盈利能力方面，公司2023年加權ROE3.91%，同比下降9.04pct，毛利率28.02%，同比下降9.24pct；期間費用率爲33.56%，同比提升3.46pct，其中銷售/管理/研發/財務費用率分別爲7.97%/12.08%/9.78%/3.73% ， 同比-0.78/-0.48/+1.68/+3.04pct，研發費用增加主因本期研發人工費、材料費等增加，財務費用增加主因爲保資金安全，增加流動資金短期借款，以及未來大廈竣工驗收後固定資產專項貸款利息費用化；資產結構方面，資產負債率55.8%，同比提升1.15pct；現金流方面，經營/投資/籌資活動現金淨額分別爲-6540/-2277/+2099 萬元，較2022 年分別少流入78.2/少流出2218.2/多流入9503.8 萬元，投資現金淨流出減少主因未來大廈竣工後，項目投資建設支付的現金同比減少，籌資現金大幅淨流入主因流動資金貸款增加。
2023 年業績承壓明顯，主因主業所屬房地產行業景氣下行，投資性房產未來大廈運營模式仍需探索。未來大廈由建科院自主設計建造及運營，綜合研發辦公、展覽、培訓、實驗、低碳交易、居住等多元功能於一體，是對國家“雙碳”戰略的積極響應，也是對建築行業高質量發展路徑的探索。當前，未來大廈的運營模式、空間區域使用、招租方案等均在調試和探索階段。展望未來，一方面公司主業聚焦綠色建築，具有一定的差異化競爭優勢；另一方面，若未來大廈運營順利，將很大程度上緩解業績壓力，並且，公司也在積極探尋海外市場需求，計劃於2024 年實現海外業務的零突破，有望爲公司注入新的發展動力。
下調盈利預測：1）2023 年業績承壓，在未來大廈步入運營正軌之前，業績壓力仍會存在；2）固定資產專項貸款利息費用化、短期借款增加等因素下，費用率仍有上行壓力。故，下調2024/2025 年歸母淨利潤至0.53/0.62 億元（前值爲0.71/0.84 億元），同比增長124.9%/16.7%， 每股收益0.36/0.42 元（前值爲0.48/0.57 元），新增2026 年盈利預測，預計歸母淨利潤0.73 億元，同比增長17.4%，每股收益0.5 元。
投資建議：下調盈利預測，下調至“中性”評級。公司深耕綠色建築行業，因房地產市場難言樂觀，公司主業拓展承壓，未來大廈竣工後未步入經營正軌，非經常性損益促四季度業績上行，全年歸母淨利累計扭虧。後續業績改善主要看未來大廈能否步入運營正軌，海外業務能否實現零突破。預計公司2024-2026 年歸母淨利潤0.53/0.62/0.73 億元，每股收益0.36/0.42/0.50元，公司合理估值12.5-13.2 元，較當前股價有6.3%-12.2%溢價，下調至“中性”評級。
風險提示：政策施行不及預期；市場競爭加劇；公司新籤、履約、結算進度不達預期；公司未來大廈運營風險；研發投入難以轉化爲技術成果等。