地產股未來派息能力遭睇淡 賣樓成績差 現金流受損

本港樓市去年處於下行階段，地產去年業績表現未見起色。房地產分析員認為，是次業績期除太古地產（1972.HK）表現較佳，以及九倉（0004.HK）符合預期，其餘近乎所有地產股的成績表都較預期差，主因整體利息升幅較預估高，加上行業去年賣樓銷售確認收入及毛利率較市場預計差，且債務情況未恢復正常。是次公布的中期及全年業績，地產股的派息能力都比預期更差，往後也不見得可改善，幸而整體債務風險尚算可控。

削分紅幅度多於收租股

分析員表示，大部分地產股的派息水平與預期有差異，尤其發展商減派息的幅度較收租股大。新地（0016.HK）中期息減少24%，也差於市場預期的減少10%至15%。

至於新世界（0017.HK）的中期息大削逾五成，整體反映賣樓表現差、現金流受損，直接影響派息能力。恒地財政仍屬緊張，但全年股息不變，超乎市場預期；收租股的租金收入跌幅不及賣樓惡劣，現金流相對發展商好。

分析員續稱，現階段不應憧憬日後地產股能否恢復往昔的派息能力，因過去兩年樓價持續下跌，賣樓銷售金額逐步確認入賬，未來兩三年毛利率仍要下跌，「派息跌咗落嚟就好難回復」。

新世界重債 短期壓力最大

對於短期債務問題，分析員指出，問題最嚴重的是新世界，截至去年底，一年內到期借貸額達619.8億元（較去年中增25.9%），可動用銀行貸款卻由2021財政年度的566億元，逐步降至去年底僅130億元（較去年中減少67%），為眾多發展商中壓力最大；其他發展商情況正常，所有銀行都願意提供融資，就算恒地看似負債率高，但股東貸款加碼至624.48億元支撐，銀行對恒地不太擔心。

問及行業整體債務到期及再融資風險，分析員說，整體情況屬可控範圍，該分析員所追蹤的地產股都有銀行願意借錢。新世界則有少許危險令人擔心，銀行對小型地產商的貸款審批收緊，市場主要關注小型及非上市公司的債務問題。政府「撤辣」後銀行的放款意欲改善，但仍在減少現金回贈，以求控制相關風險敞口。

另外，對於現時地產股有否投資價值，第一上海首席策略師葉尚志表示，整體樓市氣氛尚未完全好轉，地產股暫時仍處於觀望階段。他說，現時「撤辣」時間不久，市場需要先消化業主的沽盤；儘管目前樓市較活躍，成交表現不算差、有買家承接，地產商推盤賣得好有利資金回籠，現金流可略為改善，但仍有待沽盤消化，觀望下半年樓價能否回穩，重返正常健康狀態。

採訪、撰文：陳遠威