优化增值服务结构，永续性业务获得双位数增长。公司增值服务业务结构得到优化，周期性业务收缩，永续性业务增长： 2023 年公司社区增值服务实现收入13.1 亿元，同比+2.3%，占总收入比例约24.2%，从内部结构看永续性社区增值服务收入同比+12.2024 年3 月28 日，新城悅服務發佈2023 年業績公告；公司2023 年實現主營業務收入54.2 億元，同比+4.7%，股東應占利潤4.5 億元，同比+5.1%。
收入保持增長、盈利能力穩定。公司2023 年全年實現主營業務收入54.2 億，同比+4.7%，主要因物業管理服務、社區增值服務業務的增長。盈利能力基本保持穩定，報告期內綜合毛利率26.52%與去年同期25.84%大致持平，細分業務看，物業管理業務期內毛利率由2022 年24.5%降至2023 年的24.0%，主要因服務人員的成本上升和新交付住宅項目所帶來的毛利率正面影響減少；社區增值服務的毛利率提升至35.7%（2022 年：32.2%），主要因高毛利率公共資源管理服務收入的提升及低毛利率拎包入住服務收入下降的變化帶來對板塊毛利率的影響；開發商增值服務的毛利率由2022 年21.2%降至2023 年的20.8%，主要受房地產行業下行週期帶來的需求減少影響。
基石業務發展穩定，在管面積穩步增長。2023 年公司物業管理收入35.55 億，同比+17.5%，佔總收入比例爲65.5%，物業管理業務作爲公司的核心業務保持較快的增速；截至報告期末，公司在管面積22369 萬方，較去年年末淨增約12.8%，其中來自第三方的面積佔比由2022 年51.9%降至2023 年的48.9%，而來自新城系的面積佔比增加至51.1%（2022 年爲48.1%）。
優化增值服務結構，永續性業務獲得雙位數增長。公司增值服務業務結構得到優化，週期性業務收縮，永續性業務增長： 2023 年公司社區增值服務實現收入13.1 億元，同比+2.3%，佔總收入比例約24.2%，從內部結構看永續性社區增值服務收入同比+12.
8%，在社區增值服務中佔比約79.8%，其中團餐服務收入同比+26.4%，公共資源管理服務收入同比+44.7%，而一次性服務（住宅裝修、資產管理服務等）收入同比-25.2%，主要因與房地產週期關聯度較高。期內公司開發商增值服務實現收入5.5 億元，同比-36.2%，同樣因與開發業務高度關聯，受房地產行業下行影響拖累。
投資建議：新城悅服務背靠新城系股東起家，近年來業務發展已走向市場化，同時來自房地產相關業務收入佔比持續降低，社區增值服務業務多個細分賽道增速較快。我們預計公司未來依舊可以維持一定增速的規模與業績增長。考慮到房地產行業下行對關聯業務的衝擊帶來增速放緩，我們調整公司2024-2025 年EPS 預測至0.57、0.61 元/股（前值0.67、0.74 元/股），引入2026 年EPS 預測0.64 元/股，維持“買入”評級。
風險提示：房地產行業下行超預期、物業費市場化進度低於預期、引用數據滯後或不及時。
