2024 年3 月27 日，碧桂園服務發佈2023 年業績公告；公司2023 年實現主營業務收入426.12 億，同比+3.0%，歸母淨利潤2.92 億，同比-85.0%；歸母核心淨利潤39.40億，同比-21.6%；擬派發每股人民幣22.81 分末期股息。
收入保持增長，毛利率下行，資產減值導致淨利潤大降2023 年公司營業收入同比+3.0%至426.12 億。主要因佔總收入比58.0%的核心業務——物業管理服務收入同比+8.1%至246.99 億，社區增值服務收入同比-6.6%至37.53億，非業主增值服務同比-41.7%至15.53 億，三供一業業務中物業管理收入同比+21.
2%至49.92 億、供熱服務收入同比+6.5%至15.28 億，城市服務收入同比+1.0%至48.84 億，商業運營服務收入同比-21.2%至10.12 億。公司細分業務收入的變化可以一定程度上反映行業的環境趨勢與公司發展重心的變化。
報告期內，公司綜合毛利率下降4.3 個百分點至20.5%，主要因各項業務毛利率出現下降。這裏面既有公司主動加強品質服務成本上升，調整收入確認方式有關，也與行業競爭激烈，新增項目利潤率下降的原因。期內公司核心利潤39.40 億同比-21.6%，但歸母淨利潤僅2.93 億同比-85.0%，主要因2023 年內行業出現大幅變化，公司對關聯方應收款計提大幅減值及對此前收併購企業計提商譽與無形資產減值，期內計提金融資產減值25.94 億、計提商譽與無形資產減值14.76 億。
合同面積突破16 億方，外拓實力強勁
截止2023 年末，公司合同管理面積16.33 億方，收費面積9.57 億方，公司管理7345個物業，項目遍佈中國31 個省、直轄市、自治區、香港特別行政區及海外。拓展方面，期內公司新增品牌拓展項目1556 個，新增年化飽和收入人民幣37.26 億，其中有45%的項目位於一二線城市。
增值業務收縮與結構調整並存
報告期內，公司社區增值服務收入同比-6.6%至37.53 億，非業主增值服務同比-41.7%至15.53 億。兩大增值服務板塊雖然對應的客戶主體不同，但同樣都是受到2023 年房地產行業供需格局的變化影響，新房交付下行、相關服務行業需求縮減、客單價下降等因素帶來的收入下降，但從另一個維度看，公司未來受房地產行業影響程度也進一步降低。
投資建議：公司2023 年收入保持增長，業績大幅下滑主營因關聯方應收款及無形資產大幅減值所致，並非主營業務出現較大變化。在連續計提減值後，公司來自房地產關聯業務佔比也在持續降低，正逐步走出最艱難的時期。考慮到當前房地產行業供需格局尚在調整期，物業行業競爭未見緩和，我們調整公司2024-2025 年EPS 預測至0.58、0.67 元/股，（前值1.46、1.61 元/股），引入2026 年EPS 預測0.73 元/股，維持“買入”評級。
風險提示：房地產行業下行超預期、收併購項目存進一步資產減值預期、未來物業費收繳率低於預期。