2023 業績出現下滑，主要受房地產開發相關業務影響深圳控股發佈2023 年度業績：2023 全年公司實現收入158.3 億港元（下同），同比下降49.8%；錄得毛利51.1 億元，同比下降約52.2%；整體毛利率約32.3%，較上年下降1.1 個百分點。2023 全年，公司錄得股東應占虧損2.6 億元。
2023 年公司收入及毛利大幅下滑，主要原因在於期內物業開發業務結轉收入規模出現下滑。盈利錄得虧損，一方面在於物業開發業務結轉收入的下滑，另外應占聯營及合營公司利潤出現虧損，以及財務成本上升，也對公司整體盈利形成了明顯不利影響。如剔除各項資產公允價值變動的淨影響及聯營合營公司業績的影響，公司期內股東應占利潤爲19.2 億港元。
具體業務方面，2023 年公司物業開發業務錄得收入95.9 億元，同比下滑62.6%；物業投資業務收入14.2 億元，同比增長18.8%，主因商業及寫字樓租賃市場顯著回暖，業務毛利率69%，與上年持平。城市綜合運營業務實現收入27.9 億元，同比增長約6.4%。包括酒店業務、農業業務等在內其它收入錄得15.6 億元，同比增長7.2%。總體看，公司2023 年業績下滑，主要還是受房地產開發相關業務的影響，除此之外，其它各項業務大都保持了良好的增長態勢。
2023 合同銷售創歷史新高
2023 年，公司合同銷售面積71.4 萬平米，同比下滑約13%，合同銷售金額約265.9 億人民幣，逆市大增38.4%並創下歷史新高。
截至2023 年底，公司土地儲備計容建築面積674.2 萬平米，同比小幅增長。
其中，在建項目計容建築面積505 萬平米，已竣工未結算項目60 萬平米，未開工項目109 萬平米。土儲分佈方面，粵港澳大灣區土儲面積佔比約66%，長三角土儲面積佔比約14%。可售貨值方面，公司2024 全年可售貨值超300 億元人民幣。
雖然2023 年內物業開發結轉收入出現下滑，但合同銷售成績喜人。預計這些項目將於2024、2025 年陸續竣工結算，爲未來兩年的物業開發業務收入增長提供堅實支撐。
城市綜合運營業務增長有望提速
2023 年，公司城市綜合運營業務實現收入27.9 億元，同比增長6.4%，再創歷史新高。截至2023 年底，公司在管物業面積8047 萬平方米，較2022 年底增長23%。隨着在管面積的快速增加，我們預計公司2024 年城市綜合運營業務收入增長將明顯提速。
公司城市綜合運營業務分拆上市取得明顯進展，目前已向港交所提交上市申請，並於2024 年2 月取得中國證監會備案通知書。
物業投資業務規模有望持續快速擴大
2023 年，公司物業投資業務收入14.2 億元，同比增長約18.8%，收入規模已恢復至歷史高位水平。年內國內線下消費復甦、商業市場明顯好轉，爲公司物業投資業務增長提供了有利條件。
截至2023 年底，公司持有投資物業總面積約173 萬平米，公允價值超330 億港元。根據公司介紹，未來還將有80-100 萬平米的物業陸續轉撥至物業投資業務。我們認爲未來幾年公司該項業務收入及盈利規模有望持續快速擴大。
盈利預測
我們預計公司2024 年總收入同比將實現20%以上的增長，其中物業開發業務有望自低位快速回升，物業投資、城市綜合運營業務等主業將有望實現雙位數的快速增長。我們預測公司2024 年股東應占利潤將扭虧，並迅速回升至10 億元以上規模，主因物業開發業務的回升，以及其它主營業務的快速增長。
估值與投資評級
深圳控股（00604.HK）港股2024 年3 月28 日收盤價爲1.02 元，PB 僅約0.22 倍。公司目前估值處於歷史最低水平。房地產行業的低迷，對公司整體估值產生了不利影響，但公司自身基本面仍然紮實穩健。公司作爲深圳本地優勢國企，其業務模式、資源稟賦、經營效率、資金及融資能力等多方面的優勢相當突出。公司向新發展模式轉型已取得顯著成效，旗下物業投資、物業管理、商業等運營平台已具備較大規模和較好的盈利能力。我們認爲，公司目前股價處於顯著低估狀態，投資價值依然顯著，且安全邊際非常高。維持買入評級。
（注：以上數據均來自於上市公司公告、上市公司網站、Wind、國信證券（香港）研究部整理）風險提示
物業投資業務、城市綜合運營業務拓展不順利，房地產市場長期低迷。