4月伊始，河南省郑州市再度推出了刺激楼市回暖的“大招”。
根据郑州市住房保障和房地产管理局官方发布的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》的通知(下称“试行方案”)，郑州为进一步激活存量住房(下称“二手房”)市场，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，制定了两套实施方式，并明确了相关实施步骤和激励政策，2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
国资出手
促住房“以旧换新”
十多年前，刚来郑州打拼不久的王蕾(化名)贷款在三环外购置了一套80平方米左右的小两房，在省会落了脚。
十多年间，家庭事业一路顺风，王蕾有了一定的积蓄，孩子也到了学龄，亟需换房重新安家。
“虽然老房子附近也有学校，但还是希望孩子能在主城区享受更好的教育资源。况且80平方米的面积也已经满足不了三口之家的日常需求，这次换房也想改善一下居住环境。”对于近期的置业规划，王蕾这样阐述。
像王蕾这般有着换房需求的人群并不在少数。孩子上学、家庭添丁、事业规划调整等客观因素，都促使人们改变现有居住环境，对住房实施“以旧换新”。
“不过，换房这种‘大动作’往往需要有一定资金储备，且交易手续繁琐。很多情况下，我们看好了新房不一定旧房就能同时出手，买卖难同步。”王蕾称。
为了让房产买新换旧更便捷、高效、实惠，郑州在4月伊始宣布开始试水住房“以旧换新”。
证券时报·e公司记者在郑州市住房保障和房地产管理局官网看到，最新发布的试行方案，对“卖旧买新、以旧换新”提供了两种方式。一是由郑州城市发展集团有限公司(政府指定收购主体，下称“收购主体”)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
其中，第一种方式将先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。第二种方式则全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。同时，郑州也将通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。
试行方案还明确，对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。2024年该市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
二手市场交易渐成主流
通过对住房“以旧换新”释放改善性购房需求，并不是郑州的创新举措。2023年，包括太仓、徐州、淄博、济南、宁波在内的国内多个地区都曾陆续出现过房产“以旧换新”相关活动。
不过此前，这种“以旧换新”的模式多由企业主导推进，像郑州这样由地方政府主导，并推出试行政策，明确相关支持细则的并不多见。
“当前城市住房需求已经由‘有房住’进入‘住得好’时代，改善换房的需求潜力较大。据调研数据，在郑州的挂牌房源业主中，有约36%的业主有换房需求。但业主卖房难，卖房周期长，阻碍了业主潜在的改善置换的需求释放。”贝壳研究院郑州分院分析师接受证券时报·e公司记者采访时表示，此番郑州推出的住房换新激励政策，一方面通过收购旧房，打通了房产置换链条;另一方面也促进新房成交，盘活了新房市场。
值得关注的是，在当前楼市整体仍显低迷的市场环境下，郑州地区二手房正以相对成熟的配套及优惠的价格，对一手房需求形成替代。
证券时报·e公司记者此前就曾了解到，以往郑州一手房和二手房的成交数据整体呈现3∶1状态，即每成交3单一手房才会成交1单二手房，但这个数据从去年年底开始变化，目前已逐步变为1.5∶1。
贝壳找房数据显示，2023年郑州新房二手住宅网签套数同比上涨约44%。其中新房住宅网签套数同比上涨约20%，二手住宅网签套数同比上涨约80%，二手房网签量首超新房，郑州进入存量时代。
进入2024年后，二手房需求大步追赶新房的趋势仍在延续。
据了解，今年春节后，郑州新房、二手房市场周度成交量快速恢复，尤其二手房节后第三周成交量达到2023年3月下旬周度水平。节后购房需求主要以刚需群体为主，而二手房市场低总价住宅受到市场追捧，30岁以下购房群体占比明显提升。
上述贝壳研究院郑州分院分析师认为，当前郑州居民购房偏好逐渐倾向二手，新房市场承受着量价的考验。但客观来看，郑州市场新房住宅从产品设计、社区环境、物业服务等方面跟二手房相比都有着明显的优势，符合居民对美好居住的向往。因此政府出台政策收购旧房，也鼓励业主“卖旧买新”，不仅能提升居民的住房条件，也能提升新房市场活跃度。
因地制宜改善居住条件
2022年起，郑州作为河南省会城市，就已陆续推出系列楼市利好政策，促进房地产市场消费。当下，郑州首套房利率已低至3.45%，同时当地也正在探索一手房“带押过户”，提高市场流通性，延续“招才引智计划”，针对高层次人才及青年人才给予首套房购房补贴等政策，从多个方面刺激楼市回暖。
不过证券时报·e公司记者3月份对郑州楼市探访发现，虽然对比前两年的弱势，如今郑州楼市消费意愿有所回升，但对比一线城市，郑州地区的楼市热度成色仍显不足。
据贝壳找房数据，截至今年2月份，郑州新房市场库存量为1493万平方米，库存量稳步走低，但近2个月月均去化速度放缓。分区域来看，去化压力较大的区域依然是港区、中原区、金水区，去化周期远超18个月红线。
从探索存量房“带押过户”，到如今试水住房“以旧换新”，郑州2024年的系列政策释放了怎样的信号?
“当前地产行业政策正在向宽松化、人性化和便利化方向不断深入推进，也说明政府层面对房地产市场规律的认知和把握正在不断深化。地产政策的制定更加贴近老百姓的需要，更加贴近资本和经营者的需要。”北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，此番郑州推出住房“以旧换新”政策，是在我国大力推动经济整体复苏和市场快速回暖，以及积极推进居民生活品质提高和社会和谐共生的大背景下提出的，是基于房地产行业能够推动近百项行业联动发展、稳定发展和高质量发展的前提下提出的，是在国家放开三胎生育政策，居民家庭对改善性住房需求日益增加的基础上提出的，具有现实必要性。
宋向清表示，住房“以旧换新”具有四大显性价值和重要作用：一是有利于促进房地产市场发展，推动房地产行业走出发展低谷，通过发展解决行业实际问题;二是有利于减轻购房者的经济负担，提高购房者的购房能力，推动新房和二手房联动发展，进一步提高房地产市场的活跃度;三是有助于带动关联产业链发展，形成“一业兴，百业旺”的发展新局面;四是有利于促进城市更新改造，提升城市整体形象。
对比去年其他城市已经推出的住房“以旧换新”相关活动，宋向清认为，住房“以旧换新”是促进房地产行业发展和市场回暖的重要手段，先行先试的城市都对房地产市场取得了程度不同的激励效果，从政策执行层面看，政策是有效的、积极的、可以效仿和借鉴的。但是，城市经济生态尤其是房地产行业情况不同，在政策制定和执行中，要因城施策、因地制宜，不可生搬硬套。
4月伊始，河南省鄭州市再度推出了刺激樓市回暖的“大招”。
根據鄭州市住房保障和房地產管理局官方發佈的《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》的通知(下稱“試行方案”)，鄭州爲進一步激活存量住房(下稱“二手房”)市場，支持群衆“賣舊買新、以舊換新”等改善性住房需求，制定了兩套實施方式，並明確了相關實施步驟和激勵政策，2024年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。
國資出手
促住房“以舊換新”
十多年前，剛來鄭州打拼不久的王蕾(化名)貸款在三環外購置了一套80平方米左右的小兩房，在省會落了腳。
十多年間，家庭事業一路順風，王蕾有了一定的積蓄，孩子也到了學齡，亟需換房重新安家。
“雖然老房子附近也有學校，但還是希望孩子能在主城區享受更好的教育資源。況且80平方米的面積也已經滿足不了三口之家的日常需求，這次換房也想改善一下居住環境。”對於近期的置業規劃，王蕾這樣闡述。
像王蕾這般有着換房需求的人群並不在少數。孩子上學、家庭添丁、事業規劃調整等客觀因素，都促使人們改變現有居住環境，對住房實施“以舊換新”。
“不過，換房這種‘大動作’往往需要有一定資金儲備，且交易手續繁瑣。很多情況下，我們看好了新房不一定舊房就能同時出手，買賣難同步。”王蕾稱。
爲了讓房產買新換舊更便捷、高效、實惠，鄭州在4月伊始宣佈開始試水住房“以舊換新”。
證券時報·e公司記者在鄭州市住房保障和房地產管理局官網看到，最新發布的試行方案，對“賣舊買新、以舊換新”提供了兩種方式。一是由鄭州城市發展集團有限公司(政府指定收購主體，下稱“收購主體”)收購二手住房，促成群衆通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓勵，群衆通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。
其中，第一種方式將先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點，試點期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區全面實施，全年計劃完成5000套。第二種方式則全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。同時，鄭州也將通過開發建設全市房源信息共享和發佈綜合服務平台，籌集、發佈市場待售的二手住房房源和用於換房群衆選購的新建商品住房房源，爲各方提供全流程綜合信息服務。
試行方案還明確，對通過以上兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現行的契稅補貼30%政策將延續到2024年12月31日。2024年該市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。
二手市場交易漸成主流
通過對住房“以舊換新”釋放改善性購房需求，並不是鄭州的創新舉措。2023年，包括太倉、徐州、淄博、濟南、寧波在內的國內多個地區都曾陸續出現過房產“以舊換新”相關活動。
不過此前，這種“以舊換新”的模式多由企業主導推進，像鄭州這樣由地方政府主導，並推出試行政策，明確相關支持細則的並不多見。
“當前城市住房需求已經由‘有房住’進入‘住得好’時代，改善換房的需求潛力較大。據調研數據，在鄭州的掛牌房源業主中，有約36%的業主有換房需求。但業主賣房難，賣房週期長，阻礙了業主潛在的改善置換的需求釋放。”貝殼研究院鄭州分院分析師接受證券時報·e公司記者採訪時表示，此番鄭州推出的住房換新激勵政策，一方面通過收購舊房，打通了房產置換鏈條;另一方面也促進新房成交，盤活了新房市場。
值得關注的是，在當前樓市整體仍顯低迷的市場環境下，鄭州地區二手房正以相對成熟的配套及優惠的價格，對一手房需求形成替代。
證券時報·e公司記者此前就曾了解到，以往鄭州一手房和二手房的成交數據整體呈現3∶1狀態，即每成交3單一手房才會成交1單二手房，但這個數據從去年年底開始變化，目前已逐步變爲1.5∶1。
貝殼找房數據顯示，2023年鄭州新房二手住宅網籤套數同比上漲約44%。其中新房住宅網籤套數同比上漲約20%，二手住宅網籤套數同比上漲約80%，二手房網籤量首超新房，鄭州進入存量時代。
進入2024年後，二手房需求大步追趕新房的趨勢仍在延續。
據了解，今年春節後，鄭州新房、二手房市場周度成交量快速恢復，尤其二手房節後第三週成交量達到2023年3月下旬周度水平。節後購房需求主要以剛需群體爲主，而二手房市場低總價住宅受到市場追捧，30歲以下購房群體佔比明顯提升。
上述貝殼研究院鄭州分院分析師認爲，當前鄭州居民購房偏好逐漸傾向二手，新房市場承受着量價的考驗。但客觀來看，鄭州市場新房住宅從產品設計、社區環境、物業服務等方面跟二手房相比都有着明顯的優勢，符合居民對美好居住的嚮往。因此政府出臺政策收購舊房，也鼓勵業主“賣舊買新”，不僅能提升居民的住房條件，也能提升新房市場活躍度。
因地制宜改善居住條件
2022年起，鄭州作爲河南省會城市，就已陸續推出系列樓市利好政策，促進房地產市場消費。當下，鄭州首套房利率已低至3.45%，同時當地也正在探索一手房“帶押過戶”，提高市場流通性，延續“招才引智計劃”，針對高層次人才及青年人才給予首套房購房補貼等政策，從多個方面刺激樓市回暖。
不過證券時報·e公司記者3月份對鄭州樓市探訪發現，雖然對比前兩年的弱勢，如今鄭州樓市消費意願有所回升，但對比一線城市，鄭州地區的樓市熱度成色仍顯不足。
據貝殼找房數據，截至今年2月份，鄭州新房市場庫存量爲1493萬平方米，庫存量穩步走低，但近2個月月均去化速度放緩。分區域來看，去化壓力較大的區域依然是港區、中原區、金水區，去化週期遠超18個月紅線。
從探索存量房“帶押過戶”，到如今試水住房“以舊換新”，鄭州2024年的系列政策釋放了怎樣的信號?
“當前地產行業政策正在向寬鬆化、人性化和便利化方向不斷深入推進，也說明政府層面對房地產市場規律的認知和把握正在不斷深化。地產政策的制定更加貼近老百姓的需要，更加貼近資本和經營者的需要。”北京師範大學政府管理研究院副院長宋向清認爲，此番鄭州推出住房“以舊換新”政策，是在我國大力推動經濟整體復甦和市場快速回暖，以及積極推進居民生活品質提高和社會和諧共生的大背景下提出的，是基於房地產行業能夠推動近百項行業聯動發展、穩定發展和高質量發展的前提下提出的，是在國家放開三胎生育政策，居民家庭對改善性住房需求日益增加的基礎上提出的，具有現實必要性。
宋向清表示，住房“以舊換新”具有四大顯性價值和重要作用：一是有利於促進房地產市場發展，推動房地產行業走出發展低谷，通過發展解決行業實際問題;二是有利於減輕購房者的經濟負擔，提高購房者的購房能力，推動新房和二手房聯動發展，進一步提高房地產市場的活躍度;三是有助於帶動關聯產業鏈發展，形成“一業興，百業旺”的發展新局面;四是有利於促進城市更新改造，提升城市整體形象。
對比去年其他城市已經推出的住房“以舊換新”相關活動，宋向清認爲，住房“以舊換新”是促進房地產行業發展和市場回暖的重要手段，先行先試的城市都對房地產市場取得了程度不同的激勵效果，從政策執行層面看，政策是有效的、積極的、可以效仿和借鑑的。但是，城市經濟生態尤其是房地產行業情況不同，在政策制定和執行中，要因城施策、因地制宜，不可生搬硬套。
