事件
2024 年 3 月29 日公司公佈 2023 年度報告。
投資要點
營收利潤雙增長，產投表現亮眼帶動淨利率提升2023 年公司營業收入20.26 億元，同比+6.24%；歸母淨利潤9.48 億元，同比+15.29%；基本每股收益0.61 元/股，同比+15.09%；毛利率爲58.04%，同比-4.05pct；淨利率爲46.43%，同比+5.12pct。公司營業收入增加，主要因2022年爲中小客戶減免部分租金，2023 年房產租賃收入達10.47 億元，同比+25.78%。歸母淨利潤增加，主要因1）公司完成部分項目土增稅清算，衝減此前多提的土地增值稅，2023 年公司稅金及附加爲1.0 億元，較2022 年減少1.1億元；2）投資收益2.06 億元，同比+72.5%；公允價值變動淨收益6.45 億元，同比+21.38%。
產投成果逐步兌現，所投企業利潤同比高增
公司通過“直投+基金+孵化”的方式持續進行產業投資，截至2023 年底，公司累計直投項目 52 個，投資總額 38.6 億元，年內完成基金認繳 11.3 億元。其中，所投企業發展迅速，藍箭科技液氧甲烷火箭全球首次試飛成功；智己汽車LS7 和 LS6 分別於 2023 年 2 月和 10 月正式上市；南芯、慧智微、華勤科技、格蘭康希年內完成上市。公司投資企業中新增科創板上市企業 3 家、新增主板上市企業 1 家。2023 年公司主要控股參股公司淨利潤爲9.1 億元，同比+57.2%；公司投資收益及公允價值變動收益合計爲8.51 億元，同比+30.7%，佔營業利潤比例達63.1%。
項目開發逐步進入竣工期，爲公司提供更多業務載體公司處於大體量、快節奏載體開發週期，2023 年公司主要開發建設項目 19個，總建面 324 萬平，竣工 2 個，續建16 個，新建 1 個；公司實現銷售金額9.6 億元，銷售面積3.1 萬平，全部於年內進行結轉。2024 年，公司計劃新開項目 3 個，總建面 34.8 萬平，竣工項目 9 個，總建面 114.2 萬平。我們認爲，隨着公司所開發項目陸續竣工，能夠爲公司提供更多的研發及辦公空間載體。
融資成本持續優化，多元化融資爲主營業務提供支撐截至 2023 年底，公司融資總額爲 253 億元，同比+26%，融資成本爲 3.15%，同比-0.15pct，公司融資成本持續優化。此外，2023 年6 月，公司與股東張江集團以雙方合作項目——張潤大廈爲底層資產，順利完成擴募相關發行工作，成爲“全國首批、上海首單”擴募 REITs。產業園類企業的經營普遍對物業採用以租爲主、租售結合的模式，且當前產業投資業務已成爲部分產業園企業新興業務，“持有類資產運營+產業投資”模式下資金回收週期普遍較長，因此對融資能力提出了更高的要求。我們認爲，公司融資渠道多樣化，能夠爲公司主營業務提供充足的資金支持，在同類企業中具備競爭力。
盈利預測與估值
我們認爲公司正處於快速發展階段，“第二曲線”定位清晰，產投模式成熟，未來有望實現持續性地高質量發展，預計公司24-26 年歸母淨利潤爲11.6、13.6、14.9 億元，對應EPS 爲0.75、0.88、0.96 元，維持“買入”評級。
風險提示：開發資金到位不及預期、產投項目發展不及預期。