經營業績穩中有升，股東回報持續增長。2023 年，公司實現營業額2511.4億元，同比+21.3%；歸母淨利潤313.7 億元，同比+11.7%。截至2023 年12 月31 日，公司綜合毛利率25.2%，同比-1.0 個百分點；連同已付中期股息及建議末期股息，全年每股股息將爲人民幣1.441 元，同比+2.9%。
開發銷售型業務穩居行業第一梯隊。2023 年，公司實現簽約額3070.3 億元，同比+1.9%，行業排名穩居第四。公司堅持戰略引領投資、量入爲出，以現金流安全爲第一原則，年內新獲取項目68 個，一、二線城市投資佔比92.8%，落子香港北部都會區民生住宅項目，成爲首單央企和港資在北部都會區合作範例。截至2023 年12 月31 日，公司土地儲備總面積約6249.7 萬平方米，其中開發物業土儲5245.3 萬平方米，一、二線城市佔比達73%。
經營性不動產業務行業領導地位進一步鞏固。2023 年，公司購物中心營業額達178.5 億元，同比+29.7%，旗下76 座在營購物中心實現零售額1638.7 億元，同比+44.2%，61 座購物中心零售額排名當地前三；10 座購物中心如期高品質開業，平均出租率達96.2%。年內，公司新獲取高能級購物中心8 座，位於北京、上海、廣州、南京、武漢、三亞等重點城市，實現在覈心城市商業戰略佈局的重點突破。
資產管理規模持續提升，商業REITs 平台完成搭建。截至2023 年末，公司資產管理規模達4274.6 億元，同比+19.2%，其中購物中心佔比達63.3%。
華夏華潤商業REIT（180601.SZ）成功於2024 年3 月14 日在深圳交易所掛牌上市，募集資金近人民幣70 億元，完成商業REITs 平台搭建，實現了投融建管退閉環體系，爲逐步向大資管業務轉型奠定了堅實基礎。
現金流充足，財務保持彈性。截至2023 年12 月31 日，公司在手現金1143億元，同比+17.3%；總有息負債率及淨有息負債率分別降至38.4%和32.6%的行業低位，三道紅線保持綠檔，加權融資成本3.56%，創近十年新低。我們認爲公司經營性現金流充足，資產負債表穩健，年內主動控制融資規模增長，量入爲出，已經實現內生良性發展。
投資建議：維持“優於大市”評級。考慮到公司屬央地龍頭地產，利潤增長穩健有序，我們認爲企業商住結合和城市綜合開發模式，符合房地產行業新模式發展方向，給予公司2024 年EPS 爲人民幣4.75 元，10-11 倍PE 估值，對應市值區間爲3700-4070 億港元，對應合理價值區間爲每股51.89-57.08港元。風險提示：1）房地產行業新房總量增速具有縮量風險；2）市場修復不及預期。