事件：據克而瑞數據顯示，龍湖集團24 年1-3 月實現全口徑銷售額237 億元。
點評：開發收入大幅下滑等因素帶動業績下降，銷售短期承壓，財務整體穩健。
23 年開發業務收入大幅減少，毛利率大幅下滑有望築底：2023 年，公司實現營業收入1807 億元，同比減少27.9%，主要因前期銷售額減少導致開發業務營收同比減少31.3%至1559 億元；公司綜合毛利率爲16.9%，同比降低4.2pct，其中開發業務毛利率爲11.0%，同比降低6.9pct，主要因前期獲取的低毛利項目結算以及23 年新增計提存貨減值10 億元；公司歸母淨利潤128.5 億元，同比減少47.3%，其中核心歸母淨利潤爲113.5 億元，同比減少49.6%，同比降幅較大主要因營收、毛利率同比降幅較大，投資物業公允價值同比減少30.8%等。
短期銷售仍承壓，聚焦優質土儲：2023 年，公司實現銷售金額1735 億元，同比減少13.9%。據克而瑞數據，2024 年一季度公司實現銷售額237 億元（居克而瑞銷售排行榜第九），同比減少52.9%，其中3 月份銷售額111 億元，同比降低49.9%，短期受市場需求疲弱影響，銷售仍承壓。2023 年公司保持合理拿地力度，新增土儲368 萬平米，重點聚焦成都、西安及長三角等區域熱門城市。
截至23 年末，公司總土儲4539 萬平米，爲23 年銷售面積的4.2 倍，總量充裕。
經營性業務穩步增長，核心淨利潤佔比60%+：2023 年，公司實現運營及服務收入249 億元，同比增長5.7%，佔總收入13.8%，同時核心淨利潤佔比貢獻佔比已至60%以上；拆分來看，運營收入129 億，同比增長8.9%，毛利率75.9%；服務收入119 億，同比增長2.4%；公司年內新增12 座商場，商場實現租金收入102.8 億元，同比增長9%。截至23 年末，公司已運營商場88 座，運營總建面797 萬方，出租率達96.2%；在管物業面積3.6 億方，同比增長12.5%。
財務整體穩健，債務期限結構合理：截至2023 年末，公司在手現金604.2 億元；有息負債1926.5 億元，較22 年減少154 億元，負債有序壓降；淨負債率爲55.9%，短債佔比13.9%，現金短債比爲1.36 倍（22 年爲2.61 倍），整體穩健；外債佔比17.7%，債務結構優化，平均融資成本爲4.24%，處於低位水平。
盈利預測、估值與評級：考慮到目前房地產市場需求下滑背景下，公司的銷售額和毛利率修復壓力增大等影響，我們下調公司24-25 年歸母淨利潤預測爲123.6/128.4 億元（原預測爲153.6/161.3 億元），新增公司26 年歸母淨利潤預測爲139.5 億元，現價對應24-26 年PE 基本估值爲5.5X、5.3X、4.9X，公司保持多元化穩健發展，信用保持穩健，看好公司長期發展，維持“買入”評級。
風險提示：銷售及拿地不及預期，多元化發展不及預期，市場下行超預期等風險。