事件。公司公佈2023 年年報。報告期內，公司實現營業收入20.26 億元，同比上升6.24%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.48 億元，同比增加15.29%；實現全面攤薄每股收益0.61 元。公司擬向全體股東每10 股派發現金股利人民幣1.9 元(含稅)。
2023 年，公司處於大體量、快節奏載體開發週期，主要開發建設項目19 個，其中竣工2 個，續建16 個，新建1 個。總建築面積324 萬平方米，計劃總投資額504 億元，當年完成投資60 億元。已完工項目2 個，總完工面積約32 萬平方米。
公司堅持以通過“直投+基金+孵化”的方式，聚合市場資源助推產業發展。
直投方面，公司累計直投項目52 個，投資總額38.60 億元。基金方面，2023年已完成基金認繳11.3 億元。主動管理型基金方面，完成燧芯基金全部實繳出資，募集設立燧鋒二期基金。依託895 孵化器，公司打造了“創新基地+創業營+孵化基金”三位一體產業培育模式，全方位地服務科技產業初創企業。
截至2023 年年末，895 創新基地年內新增58 家創新企業，新租面積超11000平方米。895 創業營成功舉辦第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海選108 個項目，入營56 個項目，成功舉辦“海創浦東”歸國留學人員創新創業大賽。
2023 年，公司圍繞“金色中環發展帶”的總體部署，重點推進上海集成電路設計產業園、張江城市副中心、張江西北區及傳奇廣場城市更新等區域項目的空間開發，對標對錶完成建設任務。2024 年，計劃新開項目3 個，總建築面積34.8 萬平方米，竣工項目9 個，總建築面積114.2 萬平方米。
2023 年，公司加快進行資產梳理和重組工作，通過資產證券化工具盤活物業資產，提高資金週轉速度，加快產業投資佈局。結合“張江REIT”首發和擴募的資產證券化運作經驗，完善“項目公司-PreREITs 基金-REITs 公募基金”的全通道構建。
合理價值區間爲21.28-25.08 元，維持“優於大市”評級。我們預計公司2024-2025 年EPS 分別爲0.76 元、0.86 元。考慮到公司作爲浦東新區直屬國有控股上市公司，上海科創中心核心承載區張江科學城的開發主體、產業創新生態構築者和產業資源的組織者，23 年歸母淨利潤保持增長，因此給予公司2024 年28-33 倍的動態市盈率，對應合理價值區間爲21.28-25.08 元，對應2024 年動態PB 爲2.42-2.85 倍，維持“優於大市”評級。
風險提示。公司租售業務面臨政策調控的風險，以及創投業務拓展不順風險。