事件：公司發佈2023 年業績公告；2023 年，公司實現營業收入2511 億元，同比增長21.3%，歸母淨利潤314 億元，同比增長11.7%。
點評：核心淨利表現穩定，不動產業務高質量發展，財務運營穩健。
多項業務收入放量增長，核心淨利表現穩定：2023 年，公司開發業務結算收入2121 億元，同比增長20.4%，主要因前期已售未結轉物業如期結算且結轉均價較高，爲1.79 萬元/㎡，同比增長25.4%，同時，經營性業務收入合計391 億元，同比增長26.4%，佔營收的15.6%，穩步提升；公司綜合毛利率爲25.2%，同比降低1pct，其中開發業務毛利率爲20.7%，同比降低2.3pct，逐步企穩；公司核心歸母淨利潤爲278 億元，同比增長2.9%，對應核心EPS 爲3.89 元（我們預測爲3.97 元），核心淨利潤率爲11.1%，仍保持較高盈利能力，其中經營性業務核心淨利潤貢獻佔比34.4%，同比提升10.4pct，成爲利潤增長的新引擎。
核心城市銷售表現亮眼，高能級貨值充裕：2023 年，公司實現銷售額3070 億元，同比增長1.9%，排名穩居行業第四，市佔率同比提升0.3 個百分點，於24個城市當地市佔率排名前五，競爭優勢和品牌影響力不斷擴大；公司新增土儲1325 萬平米，對應權益地價1118 億元，拿地實力強勁且較積極，其中一二線城市投資佔比93%，總可售貨值佔比達93%。截至2023 年末，公司持有總土儲5245 萬平米，一二線城市面積佔比升至73%，高質量土儲支撐公司穩健發展。
不動產業務高質量發展，資管規模持續提升：2023 年，公司新開業10 座商場，實現購物中心營業額達179 億元，同比增長29.7%，出租率96.5%。截至23年末，公司資產管理規模達4275 億元，同比增長19.2%，提升速度較快，其中公司在營購物中心達76 座，且預計24 年將新開業16 座購物中心，龍頭規模優勢或進一步提升；寫字樓出租率和酒店入住率均明顯提升，經營效益恢復顯著。
財務運營穩健，融資成本持續優化：2023 年，公司主動控制融資規模增長，量入爲出，通過經營性現金流支持新增投資。截至2023 年末，公司總有息負債率及淨有息負債率分別降至38.4%和32.6%的行業低位，加權融資成本僅3.56%。
盈利預測、估值與評級：考慮近期國內房地產銷售市場恢復較慢，或降低公司未來銷售額增速以及毛利率修復水平，我們下調公司24-25 年預測核心EPS 爲3.94元、4.09 元（原預測爲4.12 元、4.34 元），新增公司2026 年核心EPS 預測爲4.47 元，現價對應24-26 年PE 核心估值分別爲5.7/5.5/5.0 倍，公司作爲央企地產，銷售穩健，核心土儲充裕，經營性業務發展向好，維持“買入”評級。
風險提示：銷售推盤不及預期，開工與結轉進度不及預期，行業下行超預期等。