核心觀點
2023 年公司實現營收20.3 億元，同比增長6.2%，主要得益於實現租賃收入10.5 億元，同比增長25.8%；實現歸母淨利潤9.5 億元，同比增長15.3%，業績增速高於營收增速主要由於完成土增稅清算使得稅金及附加大幅下降，以及實現投資收益和公允價值的增長。公司在張江區域的建設穩步推進，2023 年完工建面32萬方，仍有近268 萬方預計在未來三年完工，將支撐地產銷售和租賃規模的穩健增長。產業投資有力支撐公司業績，2023 年投資收益與公允價值變動損益共8.5 億元，同比增長30.7%，對業績的貢獻比例近90%。
事件
公司發佈2023 年報，2023 年實現營業收入20.3 億元，同比增長6.2%；實現歸母淨利潤9.5 億元，同比增長15.3%。
簡評
租賃收入較快增長，業績穩步提升。公司2023 年實現營收20.3億元，同比增長6.2%，主要得益於實現租賃收入10.5 億元，同比增長25.8%；實現歸母淨利潤9.5 億元，同比增長15.3%。2023年公司綜合毛利率爲58.0%，較上年下降4.1 個百分點；業績增速高於營收增速主要由於：1）年內完成部分項目的土增稅清算，衝減了以前年度多提的土增稅，稅金及附加共1.0 億元，同比下降68.5%；2）實現投資收益2.1 億元，同比增長73.1%；實現公允價值變動損益6.5 億元，同比增長21.4%。
張江區域建設穩步推進，支撐地產主業增長。公司包括集電港、科學之門、西北區域等在內的張江區域建設穩步推進，主要開發建設項目共19 個，總建築面積324 萬方，2023 年完工項目2 個，完工面積32 萬方；建面約268 萬方的16 個項目預計在未來三年全部完工。隨着未來項目的陸續完工入市，公司用於出售和租賃的物業規模將得以擴充，支撐主業穩健增長。
產業投資碩果頻出，有力支撐業績。公司持續發力產業投資，截至2023 年年底累計直投項目共52 個，投資總額38.6 億元；年內完成基金認繳11.3 億元。投資企業發展迅速，藍箭科技液氧甲烷火箭全球首次試飛成功；智己汽車LS7 和LS6 分別於2023 年2月和10 月正式上市；南芯、慧智微、華勤科技、格蘭康希年內完成上市；年內公司的16 家主要控股與參股公司共實現淨利潤9.1 億元，同比增長59.1%。2023 年公司實現投資收益與公允價值變動損益共8.5 億元，同比增長30.7%，對業績的貢獻比例近90%。
下調盈利預測，維持買入評級。我們預測2024-2026 年公司的EPS分別爲0.71/0.82/0.92 元（原預測2024-2025 年公司EPS 分別爲0.80/0.92 元）。看好張江區域建設的持續推進帶給公司主業的規模提升，以及產業投資對業績的有力支撐，維持買入評級。
風險分析
公司的主要風險在於：
1）物業銷售結算可能不及預期：公司的物業銷售方式主要爲研發辦公等類型物業的打包銷售，若受到市場供給增加、客戶對購置物業的需求減少等因素影響，公司的物業銷售規模可能存在不確定性。
2）物業出租水平可能不及預期：公司近268 萬方的物業計劃於三年內逐步竣工交付，若竣工交付節奏不及預期，則公司可供出租物業的規模將受較大影響；此外，若其他片區的研發辦公物業吸引更多市場上的需求，則公司自持物業的出租率可能受到不利影響。
3）投資標的發展可能不及預期：公司在產業投資領域發力較多，持有的投資標的及其分佈的行業衆多，若投資標的未來的發展不及預期，則公司的投資收益率將受到負面影響，進而影響報表端的利潤。