核心業務保持規模，派息大幅度讓利。融創服務2023 年營業收入爲70.10億元，同比下降1.6%；毛利爲16.68 億元，同比增長4.0%，若剔除非業主增值服務業務，核心業務的毛利同比增長5.2%；淨虧損爲3.93 億元，歸母淨虧損爲4.35 億元，歸母核心淨利潤爲7.93 億元，同比增長3.0%。董事會建議就截至2023 年12 月31 日止年度宣派末期股息每股14.3 分，合計約4.37億元，約爲歸母核心淨利潤的55%，以2023 年3 月29 日收盤價計算股息率爲8.36%。
非業主市場化調整，社增有所下滑。分項收入來看，2023 年物業管理及運營服務61.59 億元，同比增長11.7%，佔總收入比重87.8%，較2022 年上升10.4 個百分點，主要原因爲在管面積增加；社區生活服務4.74 億元，同比下降15.5%，佔總收入比重6.8%，較2022 年下降1.1 個百分點；非業主增值服務3.77 億元，同比降低64.2%，佔總收入比重5.4%，較2022 年下降9.3個百分點，主要原因爲地產行業未有明顯改善，公司基於市場化原則對該業務進行調整導致收入大幅減少。
整體盈利能力企穩修復。2023 年公司毛利率爲23.8%，較2022 年上升1.3個百分點。分項業務來看，2023 年物業管理服務的毛利率爲23.8%，較2022年下降0.5 個百分點；非業主增值服務毛利率爲13%，較2022 年上升6.8個百分點；社區生活服務毛利率爲31.7%，較2022 年下降4.1 個百分點。
在管規模增長，公司業務持續擴張。2023 年公司的在管建築面積爲2.73 億平方米，其中住宅業態佔比約87%，非住宅業態佔比約13%。2023 年獨立第三方開發的物業在管收入爲18.60 億元，同比增長3.1%，佔總收入的比重爲30.2%，較2022 年降低10.2 個百分點。2023 年非住物業的在管收入爲14.64 億元，同比增長15.7%，佔總收入的比重爲23.8%，較2022 年上升1個百分點。
投資建議：“優於大市”評級。2023 年公司持續控制關聯業務風險，且對相關衝擊進行財務處理，同時在管理上保持增長要求，現金流大幅改善。伴隨宏觀經濟逐步走入穩定，我們認爲企業有望逐步重新步入發展空間。我們預測公司2024 年EPS 爲0.20 元每股，給予公司2024 年10-12 倍PE 估值，對應合理價值區間爲1.99-2.39 元。（摺合港幣2.17 元至2.60 元，匯率1港元=0.92 元）。
風險提示：房地產行業面臨整體縮量風險。