2023 年，公司自营卖场租赁业务收入同比下滑13.8%，一方面系门店调整，自营门店关闭5 家、2 家转为委管卖场，另一方面系出租率同比下滑2.4pct至82.8%所致。委管业务则收缩更为明显，与存量门店相关的项目年度品牌咨询业务相对有韧性，收入同比下滑10.9%，毛利率同比增长4.6pct；与增量项目相关的前期品牌资讯、商业咨询及招商佣金收入均出现大幅下滑，分别同比下滑41.4%、67.9%。2023 年收入同比下滑18.6%，歸母淨虧損22 億元，維持增持評級3 月28 日公司發佈23 年年報，2023 年實現營業收入115 億元，同比下滑18.6%；實現歸母淨虧損22 億元，符合業績預告給出的歸母淨虧損19.8-23.8億元區間。公司虧損一方面系賣場業務承壓，另一方面系對包括委管賣場相關的業務的應收賬款與合同資產進行了減值，導致資產減值損失增加所致。
考慮控股股東建發需要一定時間對美凱龍進行業務的梳理與調整，我們預計公司24-26 年歸母淨利至2.9、4.2、8.1 億元。公司2024 年預計每股淨資產11.46 元，參考Wind 可比公司2024 年一致預期平均0.6xPB，考慮公司主營業務承壓明顯，給予公司2024 年0.4xPB，目標價4.58 元（前值5.00元）；考慮上市以來H/A 股比值約爲51%，取港股目標價2.52 港幣（前值2.96 港幣，匯率取人名幣：港幣=0.92：1），維持增持評級。
自營賣場有一定承壓，委管賣場業務收縮明顯
2023 年，公司自營賣場租賃業務收入同比下滑13.8%，一方面系門店調整，自營門店關閉5 家、2 家轉爲委管賣場，另一方面系出租率同比下滑2.4pct至82.8%所致。委管業務則收縮更爲明顯，與存量門店相關的項目年度品牌諮詢業務相對有韌性，收入同比下滑10.9%，毛利率同比增長4.6pct；與增量項目相關的前期品牌資訊、商業諮詢及招商佣金收入均出現大幅下滑，分別同比下滑41.4%、67.9%。
公司積極提升運營質量，優化賣場品類結構
公司繼續踐行重運營戰略，深度打造十大主題館，結合電器、家裝設計、新能源車板塊，穩定出租率。23 年7 月，公司與上海卡乃馳汽車服務有限公司等多方達成戰略合作， 試水從家裝到家居、家電、汽車等“一站置家”新業務。2023 年，公司與特斯拉、比亞迪、華爲問界等達成了招商合作。
靜待控股股東建發對公司的賦能，維持增持評級23 年房地產銷售較弱，以及控股股東變更影響（23 年6 月），公司業務承壓明顯。控股股東建發集團在供應鏈、地產業務方面與上市公司有較強的業務協同。靜待建發入主、管理層調整到位後，對上市公司業務的再梳理，重新煥發家居零售龍頭的經營活力。
風險提示：房地產偏弱、家居賣場關閉、管理層調整不達預期、股東與上市公司業務協同不達預期。
