事件：保利物業2023 年營收同比+10%，歸母淨利潤同比+24%，派息率40%。
保利物業發佈2023 年度業績公告，實現收入150.6 億元，同比增長10.0%；毛利29.5 億元，同比增長14.7%；毛利率19.6%（上年同期18.8%）；歸母淨利潤13.8 億元，同比增長24.0%；期末現金及現金等價物約110 億元，同比增加22.9%。2023 年宣派股息每股0.998 元人民幣，派息率40%，同比提升15pct。
點評：業績符合預期，堅定深耕非住宅業態，平均物業費單價穩步提升。
1) 業績符合預期，非住宅業態發展迅速，物管收入持續高增。公司2023 年業績基本符合我們預期（我們預測收入和歸母淨利潤分別爲154 億元/13.5 億元）。
2023 年，公司基礎物管/社區增值/非業主增值業務收入101.5 億/28.2 億/20.9億元，同比+20.5%/-8.1%/-4.6%；基礎物管收入佔比67.4%，同比提升5.8pct；從基礎物管結構上看，住宅/商寫/公服收入佔比分別爲58.3%/15.9%/25.8%，同比增速爲16.5%/25.8%/27.0%，公司戰略深耕非住宅業態，打造了“星雲企服”、“保利公共服務”兩大品牌，分別針對商寫和公共服務業態，提供全方位的綜合管理服務，非住業態快速發展。
2) 外拓兼顧規模和質量，平均物業費單價穩步提升。截至2023 年末，公司在管面積7.2 億平，第三方佔比64.7%；合約面積9.2 億平，年內新簽約第三方項目單年合同金額27.7 億元，其中公共及其他業態實現金額15.1 億元，同比增長36.7%，佔比54.3%，發力明顯。從價格上看，2023 年公司住宅物業費平均單價爲2.31 元/月/平（其中關聯方項目2.41 元/月/平，第三方項目1.82 元/月/平），非住宅業態方面，商寫在管項目353 個，平均項目單價456 萬元/年，公服在管項目665 個，平均項目單價394 萬元/年，公司2023 年各業態物業費平均單價均較2022 年有所提升，體現公司對外拓項目質量和標準有嚴格把控。
3)盈利能力與經營效率提升。2023 年，公司基礎物管/社區增值/非業主增值毛利率分別爲14.6%/38.4%/18.7%，同比提升0.4pct/6.4pct/0.4pct，同時管理費用率降低0.7pct 至8.1%，年末公司貿易應收款和應收票據淨值23.4 億元，同比增加3.4%，小於當期營收增速，公司盈利能力和經營效率進一步提升。
盈利預測、估值與評級：公司經營業績穩健，非住宅業務發展速度較快；五位一體精細化運營，提高效率，激發員工積極性，中長期企業發展活力、質量有望進一步提升；考慮公司增值服務收入增長放緩，更加聚焦核心業務，盈利能力和經營效率有明顯提升，我們調整公司2024-2025 年歸母淨利潤預測至16.0/17.9億元，新增2026 年預測爲19.6 億元，對應2024-2026 年EPS 爲2.88（上調4.5%）/3.24（上調3.7%）/3.54 元，PE 爲8.4/7.5/6.8 倍，維持“買入”評級。
風險提示：行業競爭加劇導致毛利率下滑，外拓和增值服務開展不及預期。