2023 年業績符合市場預期
公司公佈2023 年業績：營收同比增長3%至426.1 億元，歸母淨利潤同比下跌85%至2.9 億元，剔除商譽及關聯應收款減值、併購帶來的無形資產攤銷等因素影響，公司調整後核心淨利潤同比下跌22%至39.4 億元，符合此前盈利預警。董事會建議每股派息0.29 元，基於核心淨利潤的派息比例維持25%，對應當前股息率6.5%。
核心業務收入平穩，盈利能力有所承壓。2023 年公司在管面積同比增長10%至9.57 億平米，對應第三方外拓合約金額37.3 億元，仍保持在較高的體量水平。全年核心收入規模整體保持平穩，其中基礎物管、社區增值及城市服務收入同比分別變動+8%、-7%和+1%，對應業務毛利率則分別同比分別下降3.4、14.1 和2.0 個百分點，毛利率下滑的主要原因系23 年下半年公司對風險客戶進行更爲審慎的收入利潤確認、社區煥新改造支出增加（約4 億元）以及在數字化領域的大幅投入（約3.2 億元）。
應賬款減值或仍面臨一定壓力，經營性現金流則表現良好。截至2023 年末貿易應收款餘額較2022 年末新增35.6 億元至195.1 億元，其中1 年以上貿易應收款佔比達到33%，（關聯應收款餘額30.0 億元，已減值撥備22.0億元），我們預計剩餘的關聯應收款及賬期較長的第三方貿易應收款未來或仍面臨一定程度的減值壓力。2023 年公司經營性現金流淨額46.1 億元（覆蓋調整後核心淨利潤1.2 倍），同比增長39%，年內公司持續強化第三方回款追繳力度、推動物業費預繳以及在供應商端保持一定的平穩付款節奏。
發展趨勢
料未來收入業績延續平穩增長，關注盈利能力及資產負債表趨勢變化。公司未來將聚焦穩健發展導向，目標2024 年實現不低於低個位數的利潤增速，經營性現金流對核心淨利潤覆蓋在1 倍以上。我們預計公司基礎物管及社區增值板塊仍有望保持穩健增長，主要考慮到外拓項目的穩定轉化及專業能力的持續培育，而對於現金流消耗較大的業務則相對審慎發展。2023年公司核心業務盈利能力承壓且應收規模仍處高位水平，我們建議投資者繼續關注公司的盈利能力變化趨勢以及貿易應收賬的回收與減值情況。
盈利預測與估值
基於對公司利潤率及資產負債表壓力的審慎假設，我們分別下調2024 年和2025 年核心淨利潤預測5%和6%至41.3 億元和42.3 億元，同比增長5%和2%（對應歸母淨利潤分別下調13%和 7%）。維持中性評級，下調目標價14%至5.5 港元，對應2024 年6.0/4.0 倍目標歸母/核心市盈率，隱含10%上行空間。公司當前交易於2024 年5.5/3.6 倍歸母/核心市盈率。
風險
商譽與應收賬款持續減值風險，細分業務毛利率持續下滑風險等。