世茂服务业绩基本符合市场预期

世茂服务公布2023 年度业绩：收入同比下降5.0%至82.03 亿元，归母净利润同比扭亏、录得2.73 亿元，核心净利润（剔除减值拨备、并购对价公允价值变动、无形资产摊销等）同比增长29.6%至6.48 亿元，综合考虑归母与核心净利润表现，公司业绩基本符合市场预期。公司2023 年未宣告派发股息。

各业务条线整体仍处于调整期。2023 年公司基础物管业务收入同比上涨5%至52.92 亿元，2023 年末在管及合约面积均同比微降；尽管公司第三方外拓表现依然良好（2023 年新拓第三方合约年饱和收入14.22 亿元、对应合约面积4,170 万平米，同比持平略增），但公司亦进行大量退盘（我们估计退盘项目合约面积或达近6,000 万平米），致管理规模及业务收入有所承压。2023 年公司社区增值服务收入同比下降19%至13.63 亿元，其中智慧场景服务（收入同比下降75%至8,560 万元）、新零售服务（收入同比下降65%至4,460 万元）降幅尤为显著，或反映公司持续梳理调整业务条线。

报表利润仍受到减值影响，其中应收款减值压力缓释、并购标的产生无形资产减值延续。2023 年公司贸易应收款总额较2022 年略增1.16 亿元至41.03 亿元，其中关联方贸易应收款（2023 年末为7.48 亿元）总额基本持平；2023 年应收款方面减值计提8,660 万元（对比2022 年计提6.57 亿元），压力已有所缓释。但由于部分并购标的经营不达预期，2023 年公司就并购产生的商誉及无形资产计提1.21 亿元减值。

发展趋势

关注后续现金流表现持续性与分红派息政策。2023 年公司经营性现金流净流入10.30 亿元（2022 年为净流出15.12 亿元），我们认为或与公司积极的催缴动作及关联方业务体量显著下降有关。往前看，我们建议关注公司稳态现金流水平，以及公司关联方债务重组相关事宜如有进展后、公司是否会提出更为积极的分红派息政策。

盈利预测与估值

我们下调公司2024 年归母净利润预测43%至3.07 亿元（同比增长12%），新引入2025 年归母净利润预测3.21 亿元（同比增长4.5%）。维持中性评级，下调目标价17%至1.0 港元，对应7 倍2024 年市盈率和18%上行空间，主要考虑公司经营性现金流及在手现金水平或对估值起到一定承托作用。公司交易于6.1 倍2024 年市盈率。

风险

现金流表现不及预期；物管项目退盘幅度超预期致利润表现不及预期。