事項：
公司發佈2023 年全年業績報告，2023 年實現營業收入1313.83 億元，同比增長3.3%；淨利潤31.18 億元，同比增長13.1%。
評論：
2023 年營收利潤雙增，但毛利率仍承壓。1）公司2023 年綜合毛利率13%，其中物業銷售毛利率11.3%，較2022 年下降5pcts，主要原因是市場下行導致銷售不及預期，以及結轉的物業大部分來源於2020 年和2021 年相對高價獲取的項目。3）隨着2022 年以來獲取的項目逐漸交付，預計後續毛利率會有所好轉，但行業下行仍未有顯著變化，未來毛利率改善也不宜高估。
2023 年自投項目銷售金額1943 億元，同比下降8.7%，預計2024 年維持在1900 億元。1）2023 年公司銷售金額3011 億元，其中自投項目銷售金額1943億元，同比下降8.7%。2）公司自投項目可售貨值2450 億元，若按照可售貨值實現60%去化，且公司2024 年完成1000 億元拿地貨值目標，假設年內投資貨值轉化率40%，估算得到公司2024 年自投項目銷售額約1900 億元。
公司保持聚焦核心城市、高權益比的投資策略，土儲結構保持優勢。1）公司2023 年權益拿地金額595 億元，權益比約74%，較2022 年提升5pcts，平均樓面價14231 元/平，一二線城市佔比約84%。2）2024 年公司自投項目可售貨值2450 億元，一二線城市佔比約80%。3）截至2023 年底，公司已售未結金額約2565 億元，保障後續業績兌現，其中2024 年已售未結金額約1673 億元。
運營效率再提升，融資成本持續下降。1）公司已形成37 個城市“一城一策”標準工期，從拿地到開工、首次開盤時間分別平均縮短至2.2 個月、4.7 個月，年內新增土儲轉化率達到39%。雖然公司2023 年可售土儲大幅下降至2499 萬方，但仍可保障2024 年推貨貨值與2023 年基本持平約2500 億元，也反映了在下行週期下較強的運營能力。2）2023 年公司平均融資成本爲4.3%，較去年下降10bps；2024 年境外債3 億美元到期，計劃於2024 年上半年完成置換。
投資建議：公司產品力及口碑業內領先，2023 年堅持深耕核心城市、提高權益比的投資策略，有望進一步提高公司銷售穩定性、運營效率，助力率先走出下行期。考慮房地產市場下行壓力，我們基於剩餘收益模型估值並給予20%估值折損，預計2024-26 年公司eps 分別爲1.26、1.41、1.31 元（2024、2025 年前值預測分別爲1.92、2.48 元），調整公司2024 年目標價至11 港元，對應2024年8 倍PE，維持公司“推薦”評級。
風險提示：行業繼續單邊縮表，房地產市場超預期下行。