中國銀河證券股份有限公司胡孝宇近期對萬科A進行研究併發布了研究報告《資產減值影響業績，運營業務齊頭並進--2023年報點評》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價爲9.0元。
萬科A(000002)
核心觀點：
事件：公司發佈2023年年報。2023年公司實現營業收入4657.39億元，同比下降7.56%；歸母淨利潤121.63億元，同比下降46.39%；基本每股收益1.03元/股，同比下降47.25%。2023年度不派發股息。
計提減值拖累業績：公司2023年實現營業收入4657.39億元，同比下降7.56%，收入下滑主要受開發業務結算金額同比下滑9.6%的影響。公司2023年實現歸母淨利潤121.63億元，同比下降46.39%。歸母淨利潤較收入下滑幅度大的原因在於：1）公司2023年毛利率15.23%，較2022年下降4.32pct，其中開發業務毛利率15.7%，較2022年下滑4.7pct，或由於行業銷售整體承壓、結算項目爲土拍較熱時入手；2）2023年計提資產減值34.90億元，2022年計提金額爲4.50億元，計提減值損失增加較多，主要由於公司根據市場情況和項目銷售情況對存貨計提跌價準備。費用管控方面，銷售費用率和管理費用率分別爲2.63%、1.24%，分別較2022年提高0.17pct、下降0.66pct，費用率整體爲3.87%，較2022年下降0.49pct，費用管控依然有所成效。
銷售略有下滑：公司2023年實現銷售面積2466萬方，同比下降6.2%；銷售金額3761.2億元，同比下降9.8%；對應銷售均價15251元/平米，同比下降3.8%。按照銷售金額的口徑看，上海區域、南方區域、北京區域的銷售金額分別佔總銷售金額的34.2%、23.7%、13.5%，是佔比最高的三個區域。
投資聚焦核心：公司2023年新增43個項目，總計容建面596萬方，權益建面333.3萬方，對應權益比例55.92%。權益地價463.2億元，按照權益地價計算的拿地力度爲12.32%；拿地平均樓面價13899元/平米，按照樓面價/銷售均價計算得到的地貨比爲0.91。新增項目主要在北京、上海、杭州、成都等主要城市，拿地質量較高。公司在手全口徑總可售土儲6850.5萬方，不考慮新增土儲可支撐公司2-3年發展。公司開工復工面積1706.3萬方，完成年初計劃的102%；公司2023年竣工面積3133.5萬方，完成年初計劃的97.1%。2024年，公司計劃開工復工面積1071.8萬方，竣工面積2205.7萬方，分別較2023年實際完成面積下降37.19%、29.61%。
財務保持穩健：公司嚴控槓桿：截至2023年末，公司淨負債率54.7%、剔除預收款的資產負債率65.5%；有息負債結構保持健康，截至2023年末，一年內到期負債624.2億元，佔總有息負債規模的19.5%；平均債務期限5.14年，較上年延長0.35年；在手現金充足，截至2023年末貨幣資金998.1億元，現金短債比1.6倍，全年經營性現金淨流入39.1億元，連續15年爲正；融資成本下降，2023年境內新增融資的綜合成本3.61%，較2022年下降27bp；融資渠道通暢，2023年新增境內和境外融資金額分別爲766億元、131億元。
運營業務齊頭並進：1）物流倉儲：公司2023年物流業務實現經營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈營業收入18.8億元，同比增長
33.9%；公司2023年新開業8個物流項目，可租賃面積43.9萬方，截至2023年末累計開業項目可租賃建面1002萬方。2）租賃住宅：公司旗下“泊寓”是全國最大的集中式公寓提供商，2023年租賃住宅業務實現收入34.6億元，同比增長6.8%，2023年新增房間2.28萬間，淨新增開業1.35萬間，截至2023年底共運營管理租賃住房23.33萬間，累計開業18.01萬間，業務佈局全國31個城市。3）商業運營：公司商業實現營業收入91.1億元，同比增長4.6%，其中印力管理的商業項目營收57億元，同比增長4.1%，出租率94.8%；2023年新開業15個項目；截至2023年末，公司合計開業203個項目（不含輕資產項目），開業建面1158萬方，規劃中和在建商業建面305萬方；公司運營的商業項目中，4個一線城市佔比24%，一二線城市佔超過90%，商業持續深耕核心城市。4）物業服務：公司旗下萬物雲實現營業收入334.2億元，同比增長10.2%；截至2023年末，累計打造621個蝶城底盤，新增319個住宅物業項目；通過流程改造和運營優化，蝶城實現效率提升，帶動整體住宅物業毛利率提升3.5pct。
投資建議：由於開發結算和減值影響，公司2023年業績受到拖累。2023年行業整體承壓的情況下，公司銷售略有下滑，投資保持審慎，聚焦核心城市；嚴控槓桿融資渠道通暢，財務保持穩健；各項運營業務均實現增長。考慮到行業整體承壓以及公司2023年業績受到拖累，我們調整公司2024-2025年歸母淨利潤的預測，並新增2026年預測，我們預計公司2024-2026年歸母淨利潤122.05億元、124.13億元、127.55億元，EPS爲1.02元/股、1.04元/股、1.07元/股，對應PE爲9.03X、8.88X、8.64X，維持“推薦”評級。
風險提示：宏觀經濟不及預期的風險、房價大幅波動的風險、政策實施不及預期的風險、公司銷售結算不及預期的風險。
證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，廣發證券謝淼研究員團隊對該股研究較爲深入，近三年預測準確度均值爲50.65%，其預測2024年度歸屬淨利潤爲盈利172.21億，根據現價換算的預測PE爲6.25。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有10家機構給出評級，買入評級8家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價爲16.89。
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