圖片來源@融創中國官網
3月28日，融創中國披露了2023年業績。在化債取得重大進展後，融創中國的經營指標迎來改善。據業績顯示，2023年融創中國實現營業收入1542.3億元，同比增長59.4%；淨利潤爲-104.1億元，同比大幅減虧約65.2%；歸母淨利潤爲-79.7億元，同比減虧71.2%；有息負債2778.3億元，比2022年減少205.9億元；現金餘額約爲246.2億元。
近一段時間內已經有許多國央企或者有國資背景的房企披露2023年度業績，在樓市低位運行的大背景下，大部分國央企表現相對維穩，安全性也較高。而作爲曾經民營房企的“一哥”，融創中國2023年的業績表現或許更具備一衆民營房企的代表性。
全年業績同比腰斬，文旅業務業績增長顯著
2023年，融創中國累計實現合同銷售金額847.7億元，同比減少49.9%，降幅高於行業百強水平；合同銷售面積607.6萬平方米，同比減少52.7%。
雖然融創合同銷售額下滑，但營收卻有所增長。期內營收總額爲1542億元，同比增速59.4%。集團連同其合營公司及聯營公司的收入合計約爲人民幣3293.8億元，較2022年增加約人民幣638.4億元，增速約24.0%。
從具體業務條線來看，物業銷售收入約爲1404.7億元，同比增長68.5%，帶動了公司整體收入的顯著增長。此外文旅城建設及運營收入爲59.1億元、物業管理業務收入66億元，多個業務的收入均出現顯著增長。
而在融創的年報中，文旅業績出現顯著增長備受矚目。據報告顯示，融創文旅業務2023年全年收入59.1億元，同比增長29.9%，管理利潤扭虧爲盈、同比增加15.7億元，旗下主題娛樂、冰雪、商業三業態全年客流總量破1.5億人次，同比增長34%，酒店業態入住率也有快速增長。
文旅成績的增長，一方面得益於疫情放開後旅遊業的快速恢復，融創搶先抓住了發展機遇。從佈局上看，融創前瞻性在廣州、成都、昆明等多個一二線城市及核心旅遊目的地佈局文旅項目，因此在2023年的文旅復甦潮中佔據先機。在產品和服務上，採用多業態“組合拳”，形成一站式綜合旅遊服務目的地，通過持續深耕運營，提升其盈利水平和經營業績。
另一方面，2023年融創從輕資產方面開始發力。在物業服務、冰雪運營、酒店管理等端口積極拓展第三方管理業務，收入、利潤加快增長，並帶來了長期的輕資產價值。
淨利潤減虧但毛利潤持續下探
據了解，融創在2021年、2022年業績兩次計提減值後， 2023年業績依然繼續計提減值，三年累計計提減值總額超850億元。由於部分資產繼續計提減值，公司利潤端依然承壓，但相比此前兩年大幅計提下的虧損額，2023年虧損額已大幅減少。
2023年融創淨利潤及歸母淨利潤顯著減虧。2023年融創淨虧損爲104.1億元，同比大幅減虧約65.2%，歸母淨利潤比2022年的276.7億元減虧接近200億元。虧損縮窄，很大程度上歸因於境外債務重組。期內融創的其他收入及收益從2022年的18.86億元增加到385.3億元，其中有315億多元來自境外債務重組收益，另外還有小部分出售附屬公司的收益。
但毛利潤還在繼續下探中，期內其毛利潤爲-25.03億元，比2022年的-8.19億元虧損增長了，同比下滑205.5%。毛利潤持續下探，銷售成本居高不下是主要原因，2023年融創中國銷售成本約爲1567.3億元，高於當期營收。對此，融創中國解釋道，2023年毛虧增加主要是計提的物業減值撥備有所上升所致。
資產儲備紮實，債務風險暫時得到化解
而相比營收和淨利潤，融創的債務和資產更備受關注。報告顯示，連續三年計提資產減值後，融創歸母淨資產仍有624.3億元，比2022年同期增長39.6億元；有息負債則爲2778.3億元，比2022年同期下降205.9億元。
紮實的資產儲備也給融創度過難關提供充足的“底氣”。公開資料顯示，融創的資產家底主要是由地產開發資產、文旅持有資產和輕資產運營三部分組成。截至2023年底，融創擁有總土地儲備約1.54億平方米，土地儲備總貨值預計約1.7萬億元，其中未售土地儲備約1.1億平方米，未售土地儲備貨值約1.23萬億元，其中權益未售貨值0.81萬億元，且大量佈局在覈心一、二線城市，土儲充沛。2024年，公司將新增近千億元貨值，超85%分佈在一二線核心城市，包括上海董家渡、黃埔亞龍兩個新項目，以及北京融創壹號院、上海未來金融城等項目的加推。
曾被視爲重資產包袱的文旅資產，經過7年運營後也開始有了資金回流。同時融創仍在加速出售資產以回籠資金。3月18日，融創宣佈出售石家莊中央商務區項目80%股權予合作方。完成出售之後，將由石家莊國資委100%控股，同時融創回收資金8.14億元。
報告期內，融創中國在化債方面也取得了重大進展，債務風險暫時得到化解。2023年11月，融創正式宣佈債務重組成功，成爲全行業第一家完成境內外債務重組的大型房企，爲自己贏得喘息機會的同時，也爲2023年公司業績表現打下重要基礎。具體來看，融創約百億規模的美元債，通過創新的重組方案，提供了2年-3年前期償債緩衝期，還將超45億美元債務轉股，顯著減輕了債務壓力、增加公司安全性。
截至2023年末，持有現金餘額約246.2億元，較2022年末較少34.4%，資金主要來源於預售及出售物業所得款項，其次來源於股東注資、股份發行及貸款。
融創借貸總額約2778.3億元，較2022年底減少205.9億元，其中，一年內到期的債務有1812億元，佔比65%。此外，“三道紅線”壓頂，現金短債比爲0.14、淨負債率爲302.2%、扣除預收賬款的資產負債率89.3%，依舊存在較大債務壓力。
短期來看，融創的債務風險暫時得到化解。但中長期來看，融資仍舊存在較大的債務壓力和挑戰。一方面，目前市場尚未回暖，銷售去化預期並不樂觀；另一方面，債務重組成功僅僅爲融創贏得了短期的喘息時間，如若期限內未能如期恢復流動性，仍會面臨新一輪的債務危機。
融創中國董事長孫宏斌在業績中稱，“目前集團大部分項目層面貸款保持正常存續，對於部分由於市場下滑造成需要展期的融資，集團持續與金融機構積極溝通推動化解方案。”孫宏斌表示，由於房地產市場持續下行，調整深度和時間都超出預期，2024年公司將繼續就當前存在的債務問題和潛在債務壓力積極和債權人溝通，尋求展期和整體化解方案，努力保持債務基本界面的穩定；同時，也將推動存量融資成本下降作爲重點工作。融創將持續深化與核心金融機構的總對總溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進行債務風險化解及資產盤活；同時，將密切跟進行業新的融資支持政策，積極推進承接新政策支持債務風險化解、保交樓和資產盤活。
在政策的支持和融創自身的努力下，2023年物業交付總面積爲468.4萬平方米，同比增長57.9%，與其物業銷售收入的增長趨勢保持一致。數據顯示，截至2023年底，融創共獲紓困基金和配套融資批覆資金超260億元，目前進入融資協調機制“白名單”的項目約120餘個，這爲保交付提供了重要資金支持。截至3月25日，融創全國項目復工批次達到349個，累計到崗生產人員約39000人，整體復工率近80%。包括北京、上海、廣州、成都、重慶、天津、西安、昆明、鄭州、太原、南寧等超過80個城市的衆多項目均在有序開工建設中。融創中國表示，在今年，融創將繼續積極承接保交樓支持政策，多措並舉，全力以赴，爭取完成超過20萬戶交付目標。
在地產持續低位運行期間，無論是保交樓還是化債，融創從未“躺平”，最終換來了一份對於自身而言表現不錯的成績單。“上岸”第一年，這份成績單不僅是對投資者信心的提振，也給了民營房企信心。不過融創要注意的是，債務的重組並不代表債務的消失，行業的“冰山”仍未完全消融，現房庫存在持續加大，後續需要融創積極推進去化，釋放流動性以保障資金穩定。對於融創未來的發展，盤活資產、保交樓、化債三大任務依舊任重道遠。（本文首發於鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）