國金證券股份有限公司杜昊旻,方鵬近期對萬科A進行研究併發布了研究報告《經營業務穩步成長，降槓桿守安全底線》，本報告對萬科A給出增持評級，當前股價爲8.96元。
萬科A(000002)
事件
2024年3月28日萬科A披露2023年年報，全年實現營業收入4657.4億元，同比-7.6%；實現歸母淨利潤121.6億元，同比-46.4%；每股基本盈利1.03元，同比-47.3%。
點評
結轉量減少&毛利率下滑，營收利潤均下滑：①公司2023年房開業務結算2961.5萬方，同比-12.9%，貢獻營收4016.1億元（佔比86.2%），同比-9.6%。②受房地產市場下行影響，公司2023年毛利率15.23%，較2022年下降4.32pct。③出於謹慎原則，對公司並表項目計提減值，2023年資產減值損失34.9億元，較2022年多計提30.4億元。④公司2023年投資收益26.9億元，同比-34.7%，主因非並表毛利率下降，對部分非並表項目計提減值。
銷售維持行業第二，投資聚焦一二線城市：公司2023年合同銷售金額3761億元，同比-9.8%，穩居行業第二；在35個城市銷售居當地排行前三；項目去化穩中有升，新開盤項目首開當日去化67%。2023年全年獲取項目43個，總地價849億元，權益地價463億元，一二線城市投資金額佔比98%。2023年新獲項目33個實現年內開盤，投資兌現度達88%。
經營服務貢獻提升，多元板塊營收穩步增長：公司2023年經營服務業務全口徑收入558.1億元，同比+8.9%。物業營收334.2億元，同比+10.2%，蝶城戰略穩步推進，帶動住宅物業毛利率提升3.5pct；物流倉儲業務實現營收41.8億元，同比+17.2%；租賃住宅實現營收34.6億元，同比+6.8%；商業開發與運營實現營收91.1億元，同比+4.6%。
多渠道融資，優化債務結構：公司2023年新獲境內融資766億元，境外融資131億元，2024年以來新增經營性物業貸108.9億元，境內新獲融資成本3.61%。優化債務結構，短期有息負債佔比19.5%，較2022年下降1.0pct；境外負債佔比19.7%，較2022年下降2.2pct。未來預計將通過交易回款、削減有息負債等方式保障公司平穩發展。
投資建議
考慮公司結轉面積減少、毛利率下滑和資產減值壓力，我們調整公司2024/2025年歸母淨利潤至125.1和127.5億元（原爲218.1/232.3億元），新增2026年歸母淨利潤預測129.0億元，同比增速分別爲2.8%、1.9%和1.2%。公司股票現價對應PE估值爲8.8/8.7/8.6倍，預計公司未來開發業務收縮，經營服務業務貢獻穩步提升，穩固基本盤，維持“增持”評級。
風險提示
房地產市場銷售低迷；經營服務業務發展不順；其他房企違約
證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，廣發證券謝淼研究員團隊對該股研究較爲深入，近三年預測準確度均值爲50.65%，其預測2024年度歸屬淨利潤爲盈利172.21億，根據現價換算的預測PE爲6.42。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有10家機構給出評級，買入評級8家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價爲16.89。
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