利潤保持增長，財務狀況持續優化。2023 年公司實現營業收入 2511.4 億元，同比增長21.3%；其中開發業務收入2120.8 億元，同比增長20.4%，經營性不動產業務收入222.3 億元，同比增長30.6%，輕資產管理業務收入106.4 億元，同比增長27.7%，生態圈要素型業務收入61.9 億元，同比增長11.6%。實現核心淨利潤277.7 億元，同比增長2.9%，開發業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務及生態圈要素型業務核心淨利潤貢獻佔比分別爲65.6%/28.3%/3.5%/2.6%。公司融資渠道暢通，上半年以超短期融資券以及中期票據合計融資215億元，綜合加權平均融資成本3.56%，較2022年底的3.75%下降19個點子，期末總有息負債率及淨有息負債率分別降至38.4%和32.6%的行業低位。
銷售逆勢增長，聚焦高能級城市土儲優質。2023 年公司簽約銷售額3070.3 億元，同比增長1.9%，簽約面積1307 萬平方米，同比減少8.3%，期末已售未結開發物業營業額2841.5 億元。2023 年底，公司資產管理規模達4274.6 億元，同比增長19.2%。公司新獲取項目68 個，新增土儲面積1325 萬平米，一二線城市投資佔比92.8%，期末公司總土地儲備6250 萬平，其中物業開發土儲5245萬平，投資物業土儲1004 萬平；2023 年以權益對價1118 億元增持68 宗優質土儲，新增總計容建築面積1325 萬平。
經營性不動產業務韌性強，商業項目儲備充足。2023 年公司經營性不動產業務營業額222.3 億元，同比增長30.6%。2023年公司購物中心營業額178.5 億元，同比增長29.7%，出租率96.5%，同比提升0.3 個百分點，在營購物中心76 座，總建築面積963 萬平，實現零售額1638.7 億元，同比增長44.2%，平均出租率96.2%。期內新獲取8個高能級購物中心，投資物業土儲面積1,004 萬平，在建及規劃中購物中心50座。公司寫字樓/酒店分別實現收入20.6/23.2 億元，分別同比增長10.2%/66.3%，寫字樓出租率提升2.6 個百分點至81.8%，在營寫字樓20 座，總建築面積126 萬平。酒店平均入住率63.3%，同比提升21.6 個百分比，在營酒店18 座，總建築面積83 萬平。
盈利預測與投資建議：預計公司2024-2026 年歸母淨利潤複合增速爲4%，考慮公司商業項目快速拓展，運營能力行業領先，且住宅開發仍然保持穩健增長，維持“買入”評級。
風險提示：商業拓展不及預期、地產銷售回款不及預期、項目結算不及預期等風險。