2023 年盈利同比下降48%，符合市場預期
美的置業公佈2023 年業績：收入同比基本持平於736 億元，因計提較大幅度存貨減值導致報表毛利率同比下降3.8 個百分點至11.5%（2022-23 年分別計提19/41 億元），歸母核心淨利潤同比下降48%至10.3 億元，符合市場預期。公司宣派全年每股股利0.36 港元，派息率基本維持在45%，對應當前股息收益率約9%。
築高財務安全邊際。得益於高效回款和拿地剋制，公司2023 年末扣預負債率和淨負債率分別同比下降0.9 和8.1 個百分點至67.3%和35.8%，現金短貸比（剔除受限現金）爲1.4 倍。公司作爲示範性民企，在融資端受到監管機構和交易所的支持，2023 年累計發行中票46.2 億元，加權平均利率4.39%（並於今年1 月發行14.4 億元中票、票面利率4.96%），2023 年末平均融資成本維持在4.8%的較低位置。債務到期方面，公司未發行過美元債，境內債券2024 年僅有9 億元實際到期和54 億元回售到期（截至目前已如期兌付19.5 億元），我們認爲公司公開市場債務到期節奏平穩。
持續優化土儲盤面。公司2021 年下半年開始優化存量土儲結構，在加快去化低能級城市資產的同時進行存量項目的股權切割。截至目前，公司共收購21 個優質項目的股權，同時清退24 個低能級城市項目的股權，對應權益貨值淨增加66 億元。公司2023 年亦在廣州、長沙、佛山等核心城市獲取5幅優質地塊，對應新增貨值70 億元，我們估算新增項目毛利率20%以上、IRR 約25%。截至2023 末，公司土儲貨值權益比例較期初持平於66%，約八成位於一二線城市，約五成位於長三角和大灣區。我們估計公司當前未售貨值約2500 億元，可支撐未來約三年的發展。
發展趨勢
料2024 年有望大體維持銷售排名。據克而瑞，公司2023 年總口徑和權益口徑銷售排名較2022 年進位2/5 位至第22/22 名。公司計劃2024 年全年總供貨約1100-1200 億元（滾存約700 億元），全年銷售目標約550-600億元。我們認爲公司仍將持續優化存量土儲結構，此外紮實的財務狀況也有助於支撐公司擇機補充優質貨源，2024 年銷售排名有望繼續維持。
盈利預測與估值
我們基本維持2024-25 年盈利預測、跑贏行業評級和目標價6.10 港元，對應0.30/0.28 倍2024-25 年市淨率和53%的上行空間。公司當前交易於0.20/0.18 倍2024-25 年市淨率。
風險
行業銷售景氣度恢復不及預期；結算規模和利潤率不及預期。