2023 年業績同比增長12%，超出市場預期
中國海外發展公告2023 年業績：收入同比+12%至2025 億元，歸母核心淨利潤（剔除稅後投資物業公允價值變動損益和匯兌損益）同比略跌3%至236.5 億元，歸母核心淨利潤（僅剔除稅後投資物業公允價值變動損益）同比+12%至225.8 億元，超出市場預期。公司宣派全年每股股利0.8 港幣，派息率略提升至33%，末期股息收益率4%。
拿地斬獲豐厚，銷售逆勢擴張，市場佔有率穩步提升。公司2023 年總口徑拿地金額1440 億元，拿地強度達46%，新增貨值2640 億元、不含宏洋2404 億元，新增投資規模行業第一。2023 年總口徑銷售金額同比增長5%至3098 億元，總金額和權益金額排名進位2/1 名至第三和第二，全國市佔率同比提升0.29ppt，31 個城市市佔率前三、11 個城市市佔率第一。
資產質量紮實，運營精益求精，爲業績韌性保駕護航。公司存量土儲超八成位於一線和強二線城市（23 年進一步聚焦，新增貨值92%位於一線和強二線城市），我們測算2019-23 年拿地毛利率23/21/19/25/23%。內生增速可觀和12 個新開項目外延補充驅動下，公司23 年商業運營收入同比+21%至64 億元，業績貢獻提升至10%。公司23 年報表毛利率同比小降1ppt 至20.3%，歸母核心淨利潤率1同比基本持平於11.1%，絕對水平領先行業。
央企財務優勢、歷史財務紀律嚴明是公司逆勢積極進取的基本底盤。公司23 年末扣預負債率和淨負債率分別爲51.8%和38.7%，基本處於業內最低水平，現金短貸比2.6 倍。公司繼續保持境內外評級機構投資級信用評級及展望穩定，2023 年末平均融資成本維持在3.55%的行業最低區間。
發展趨勢
2024 年銷售目標穩中有升，貨源質量高、操盤能力強是底氣和基本盤。公司2024 年計劃總供貨含宏洋7024 億元，不含宏洋6007 億元，其中年初帶入貨源3550 億元，總供貨中46%和33%位於一線和強二線城市，可售貨值整體確定性強。此外，公司“主流城市、主流地段、主流產品”的經營策略、強操盤能力共同保障去化水平。
盈利預測與估值
基於交付節奏調整，上調2024-25 年盈利預測12%/11%至241/246 億元，同比+1.8%/+2.3%。維持跑贏行業評級和目標價19.12 港元，對應7.7/7.2倍2024-25 年P/E 和70%的上行空間。公司股價自去年Q3 高點累計回撤39%，當前交易於2024-25 年0.28/0.25 倍P/B、6.7%/7.2%股息收益率和4.6/4.3 倍P/E，估值位於2016 年以來中樞水平兩倍標準差以下。我們認爲短窗口下的數據改善和政策發力或均給板塊帶來交易機會，而公司兼具高彈性和可能受益於空間更大的超高能級城市政策調整，綜合性價比較高。
風險
行業基本面復甦進度差於預期；結算規模或者利潤率不及預期。