事件：華潤置地發佈2023 年年報，全年實現主營業務收入2511.4 億元，同比+21.3%；實現歸母淨利313.7 億元，同比+11.7%。
銷售額逆勢增長，拿地強度保持積極。銷售方面：公司2023 年全年實現簽約面積1307 萬㎡，實現銷售額3070.3 億元（yoy+1.9%），銷售業績逆勢增長；拿地方面，公司2023 年全年新增土地計容建面1325 萬㎡，拿地強度101.4%（拿地面積/簽約面積），投資力度維持積極，爲公司未來市佔率的穩定擴張提供支持，且公司核心區域資源儲備充足，一二線城市投資佔比93%，總可售貨值佔比達93%。
收入&盈利雙增，待結資源豐富，未來業績具備支撐。營收方面：公司2023年全年實現主營業務收入2511.4 億元（yoy+21.3%），其中開發業務貢獻營收2120.8 億元（yoy+20.4%）；盈利方面：公司2023 年綜合毛利率25.2%，其中開發業務毛利率20.7%，維持較高水平，公司2023 年全年實現歸母淨利313.7 億元（yoy+11.7%）；待結資源方面：截至2023 年底，公司已售未結資源2841.5 億元，能夠覆蓋2023 年開發業務收入1.34 倍，未來營收具備保障。
負債結構穩健，融資成本不斷下探。公司槓桿使用有度，"三道紅線"維持"綠檔"，淨有息負債率較2022 年底下降6.2pct 至32.6%；平均融資成本3.56%（yoy-0.19pct），創下近十年新低，融資成本持續下探，三家國際評級機構維持本公司Baa1/BBB+投資級信用評級。
多元化業務持續發力，第二業績曲線斜率陡峭。多元業務方面，公司2023年經營性不動產業務營業額爲222.3 億元（yoy+30.6%）；輕資產管理業務營業額爲106.4 億元（yoy+27.7%）；生態圈要素型業務營業額爲61.9 億元（yoy+11.6%）。經營性業務收入合計390.6 億元（yoy+26.4%），佔營業總額的15.6%。
盈利預測與估值。公司收入&盈利雙增，待結資源豐富，負債結構穩健，且多元化業務持續發力。我們預計公司2024-2026 年分別可實現營業收入2791.2、2985.3、3132.2 億元；歸母淨利分別爲336.4、363.7、385.4 億元。對應PE 分別爲4.7x、4.4x、4.1x，首次覆蓋，給予“推薦”評級。
風險提示：房地產市場持續低迷；政策落地不及預期；費率管控效果不佳。