投資要點
事件：公司發佈2023 年業績公告，全年營收173.9 億元，同比增長17.1%，歸母淨利潤6.05 億元，同比增長10.6%。業績符合市場預期。
收入增長利潤率修復，現金流大幅好轉。分業務結構看，2023 年公司物業服務實現收入111.0 億元，同比增長17.5%，佔總營收比重63.8%（同比提升0.2pct）；園區服務實現收入35.7 億元，同比增長25.0%，諮詢服務實現收入23.0 億元，同比增長11.1%；科技服務實現收入4.3 億元，同比下降12.6%；總體收入穩健增長。利潤方面：2023 年公司整體毛利率爲16.8%，同比提升0.6pct，其中物業服務毛利率同比提升0.9pct 至17.%。歸母淨利潤增速不及收入增速的原因主要爲：公司增加了對金融工具等資產的減值撥備，其他淨虧損同比增加1.8 億元至1.9 億元，主要爲對持有的China CVS Holdings Limited 權益和該公司發行的可轉換債券的未實現虧損，總計約1.5 億元。公司2023 年經營性現金流14.4億元，同比增長106.5%。
業務規模穩步增長，第三方外拓佔比維持高位。2023 年末公司在管面積爲4.5 億方，同比增長16.7%；儲備面積371.6 百萬平，同比下降2.0%，主要是因爲對非核心城市及存在交付風險的儲備項目進行了主動退出，儲備面積仍保持充沛，且其中綠城房產的儲備面積佔比僅爲8.0%。公司聚焦優質區域、優質客戶、優質項目，與206 家國企/央企合作。公司在拓展中重點佈局非住業態，2023 年新拓年飽和營收43.2 億元，其中非住業態的新籤營收佔比已達46.9%，同比提升3.4pct。
推動戰略一體化轉型，園區服務五大板塊發展向好。公司加速推動物業服務向生活服務和城市服務轉型，2023 年聯動拓展項目364 個，貨值4.6 億；善數計劃提升服務能力，物業費收繳率同比提升2pct；2023 年管理費率7.3%，同比下降0.4pct，員工成本同比增速14.9%，小於營收增速，薪酬成本得到有效控制。園區服務業務模式已進入正向循環，五大子板塊收入均錄得正增長，其中公司深耕多年的居家生活服務和文化教育服務2023 年分別獲113.5%和26.1%的收入同比增速，開始進入收穫期，差異化競爭優勢逐漸形成。
重視股東回報，持續回購，分紅率提高。2023 全年公司回購1.4 億元股票(4434 萬股)，2023 年建議末期分紅率73%，相比2016-2022 年平均分紅率51%大幅上升。
盈利預測與投資評級：綠城服務作爲龍頭物業公司，品質口碑多年領跑行業，第三方外拓優勢顯著。根據公司最新年報情況，我們下調其2024-2025 年歸母淨利潤預測至7.6/9.1 億元（原值爲8.3/9.6 億元），預計2026年歸母淨利潤爲11.0 億元。對應的EPS 爲0.24/0.29/0.35 元，對應的PE爲10.8X/9.0X/7.5X，維持“買入”評級。
風險提示：市場化外拓不及預期；利潤率修復不及預期；金融資產減值超預期。