观点网 金融街物业需要迎难而上，在风浪中寻路前行。
受房地产宏观因素的影响，不少物企都正面临着市场带来的盈利挑战，即使是拥有国企背景的金融街物业也未能幸免。
2023年的业绩报告中，金融街物业毛利率连续两年呈现下滑趋势，较2022年的17.90%下滑至16.85%，而2022年相较于2021年的21.24%也下降了约2个百分点。
从整体上看，金融街物业仍展现出较稳定态势，报告期内实现收入15.14亿元，同比增长9.10%；归母净利润同比上升5.77%至12.81亿元。
业务拓展方面，在管建筑面积由2022年约3496万平方米增加16.02%至约4056万平方米。其中，独立第三方面积在管面积2110万平方米，占比约为52.03%。
对于未来预期，金融街物业还保持着乐观态度。
据投资者转述，该公司执行董事孙杰表示，结合当前宏观经济以及企业整体发展战略，预计未来三年，公司营收和利润的年复合增长率将保持在10%左右。
滑坡的毛利率
虽然2023年金融街物业收入同比增长了9.1%，但令人关注的是毛利率连续两年均呈现微幅下滑的趋势。
具体数据显示，2023年毛利率较2022年的17.9%下滑至16.85%，而2022年相较于2021年的21.24%下降了约2个百分点。
金融街物业的主营业务主要分为两大板块，一是物管及相关服务，二是餐饮服务，前者进一步划分为商务物业和非商务物业。
针对毛利率下降的问题，CFO项峥向投资者表示，今年毛利率下降主要是来自于物业管理业务毛利率的下降。
随后，项峥进一步解释：“这主要是由于当前客户在降本增效的压力下，对业务服务的预算进行了调整，使得物业服务收入的增长受到了一定影响。”
此外，2023年度金融街物业在成本方面的增大投入也对整体毛利产生了影响。特别是非商务物业，如住宅、公共物业等在管面积的持续增长，使得总体毛利率相对下降。
据年报数据显示，2023年住宅物业在管面积由2022年的1434.4万平方米增至1681.1万平方米；公共物业、医院、教育物业及其他部分的在管面积由2022年的1168.3万平方米增至1443.7万平方米。
成本方面，2023年金融街物业销售及服务成本由截至2022年度约11.4亿元增加至2023年度的12.3亿元，增幅约10.49%。
投资者透露，项峥谈及成本控制时表示：“为了保证服务的质量，公司在成本方面并不会大幅度削减。但这导致成本的增长率相较于物业服务收入的增长有所放缓，进而使得项目利润出现了下滑。”
值得注意的是，餐饮板块的负毛利率格外引人关注。
与众多上市物企不同，金融街物业将餐饮服务单独列出，然而该业务并未给物管服务带来预期增益，反而连续三年多陷入亏损。
2021年，金融街物业餐饮业务亏损337.7万元；2022年亏损进一步扩大为1829.5万元；2023年情况略微好转，亏损金额缩减至390.7万元。
其中，餐饮服务较高成本是不可忽视的因素，且金额也在逐年增长。
2021年，餐饮服务所用原材料及消耗品成本达到了4720万元，相比上年同期的2590万元显著增长了82.6%；到了2022年，相关成本继续攀升至5383.8万元；截至2023年年末，餐饮服务成本同样达到了5386.1万元。
目前餐饮服务在金融街物业2023年收入占比仅为4.85%，相比之下，物业管理及相关服务依然是主要收入来源，占据着举足轻重的地位。
至于未来毛利率的走势，CFO项峥持谨慎态度，他表示：“从当前的市场环境和经营情况来看，未来毛利率可能还会持续承压。”
第三方超九成
在房地产行业新形势下，物业服务企业的独立发展能力已成为决定性的关键所在。
对此，管理层陈曦表示：“集团的场化拓展能力正不断增强，市场认可度也随之提升。”
数据显示，截止到2023年12月31日，金融街物业在管面积达到4056万平方米，同比增长16.02%；在管物业数目为290个，较去年同期新增60个。
值得注意的是，年内新增合约建筑面积中，独立第三方面积占据了高达94.69%的比例。第三方在管面积达到2110万平方米，同比增长了30.8%，而第三方在管物业数目也达到159个，较去年同期新增了53个。
金融街物业对非住宅业态一直保持高度关注。
截至2023年12月31日，集团非住宅业态在管面积为2374万平方米，同比增长15.1%。非住宅项目173个，较去年同期新增18个。其中，商务及公建业态构成的非住宅业态，在管面积占比为58.5%。
项目拓展方面，金融街物业2023年成功拓展了武警三支队、空军研究院、国家能源集团神朔线、呼伦贝尔下辖某自治旗政府办公区、合肥工业大学研究院等项目的物业服务。
对此，执行董事宋荣华强调：“市场化拓展是我们的基础，但同时也将坚持进行收并购。”
今年3月27日，金融街物业发布公告，宣布更改全球发售所得款项用途。原定用途中，60%的款项将用于寻求战略收购及投资机会，以及新设分公司及附属公司，以扩大业务规模。
根据公告，该公司决定调整该部分款项的用途，将未动用净额从2.558亿元增加至3.847亿元，并预计在2026年12月31日或之前悉数动用。
对此调整，管理层孙杰在业绩会上解释称，主要是基于资金需求和业务发展机会的考虑。
当前市场正经历三大显著转变：一是参与主体由民营企业为主转变为国有企业为主；二是市场价值方向从卖方市场转向买方市场；三是成交单数和规模减小，物业行业对收购的态度变得更加谨慎。
“但是，这不意味着我们就不收购公司了，市场上还是有很多好的标的。”孙杰说：“我们调整募集资金的用途，也是希望在未来公司遇到这样的好标的时，能够有足够的资金支持我们去收购。”
事实上，金融街物业在2023年已有收购动作。
2023年3月22日，该公司宣布拟收购香港置佳物业服务有限公司70%股权，最高代价1.54亿港元。同年10月1日收购完成，置佳物业服务成为金融街物业直接附属公司，财务资料并入集团财务报表。
对于未来的收购计划，孙杰表示：“我们会保持审慎积极的态度，遇到好的标的时，不会急于出手，而是会谨慎评估收益与风险。目前公司正与多个潜在标的进行接触，如有进一步进展，会及时披露。”
觀點網 金融街物業需要迎難而上，在風浪中尋路前行。
受房地產宏觀因素的影響，不少物企都正面臨着市場帶來的盈利挑戰，即使是擁有國企背景的金融街物業也未能倖免。
2023年的業績報告中，金融街物業毛利率連續兩年呈現下滑趨勢，較2022年的17.90%下滑至16.85%，而2022年相較於2021年的21.24%也下降了約2個百分點。
從整體上看，金融街物業仍展現出較穩定態勢，報告期內實現收入15.14億元，同比增長9.10%；歸母淨利潤同比上升5.77%至12.81億元。
業務拓展方面，在管建築面積由2022年約3496萬平方米增加16.02%至約4056萬平方米。其中，獨立第三方面積在管面積2110萬平方米，佔比約爲52.03%。
對於未來預期，金融街物業還保持着樂觀態度。
據投資者轉述，該公司執行董事孫杰表示，結合當前宏觀經濟以及企業整體發展戰略，預計未來三年，公司營收和利潤的年複合增長率將保持在10%左右。
滑坡的毛利率
雖然2023年金融街物業收入同比增長了9.1%，但令人關注的是毛利率連續兩年均呈現微幅下滑的趨勢。
具體數據顯示，2023年毛利率較2022年的17.9%下滑至16.85%，而2022年相較於2021年的21.24%下降了約2個百分點。
金融街物業的主營業務主要分爲兩大板塊，一是物管及相關服務，二是餐飲服務，前者進一步劃分爲商務物業和非商務物業。
針對毛利率下降的問題，CFO項崢向投資者表示，今年毛利率下降主要是來自於物業管理業務毛利率的下降。
隨後，項崢進一步解釋：“這主要是由於當前客戶在降本增效的壓力下，對業務服務的預算進行了調整，使得物業服務收入的增長受到了一定影響。”
此外，2023年度金融街物業在成本方面的增大投入也對整體毛利產生了影響。特別是非商務物業，如住宅、公共物業等在管面積的持續增長，使得總體毛利率相對下降。
據年報數據顯示，2023年住宅物業在管面積由2022年的1434.4萬平方米增至1681.1萬平方米；公共物業、醫院、教育物業及其他部分的在管面積由2022年的1168.3萬平方米增至1443.7萬平方米。
成本方面，2023年金融街物業銷售及服務成本由截至2022年度約11.4億元增加至2023年度的12.3億元，增幅約10.49%。
投資者透露，項崢談及成本控制時表示：“爲了保證服務的質量，公司在成本方面並不會大幅度削減。但這導致成本的增長率相較於物業服務收入的增長有所放緩，進而使得項目利潤出現了下滑。”
值得注意的是，餐飲板塊的負毛利率格外引人關注。
與衆多上市物企不同，金融街物業將餐飲服務單獨列出，然而該業務並未給物管服務帶來預期增益，反而連續三年多陷入虧損。
2021年，金融街物業餐飲業務虧損337.7萬元；2022年虧損進一步擴大爲1829.5萬元；2023年情況略微好轉，虧損金額縮減至390.7萬元。
其中，餐飲服務較高成本是不可忽視的因素，且金額也在逐年增長。
2021年，餐飲服務所用原材料及消耗品成本達到了4720萬元，相比上年同期的2590萬元顯著增長了82.6%；到了2022年，相關成本繼續攀升至5383.8萬元；截至2023年年末，餐飲服務成本同樣達到了5386.1萬元。
目前餐飲服務在金融街物業2023年收入佔比僅爲4.85%，相比之下，物業管理及相關服務依然是主要收入來源，佔據着舉足輕重的地位。
至於未來毛利率的走勢，CFO項崢持謹慎態度，他表示：“從當前的市場環境和經營情況來看，未來毛利率可能還會持續承壓。”
第三方超九成
在房地產行業新形勢下，物業服務企業的獨立發展能力已成爲決定性的關鍵所在。
對此，管理層陳曦表示：“集團的場化拓展能力正不斷增強，市場認可度也隨之提升。”
數據顯示，截止到2023年12月31日，金融街物業在管面積達到4056萬平方米，同比增長16.02%；在管物業數目爲290個，較去年同期新增60個。
值得注意的是，年內新增合約建築面積中，獨立第三方面積佔據了高達94.69%的比例。第三方在管面積達到2110萬平方米，同比增長了30.8%，而第三方在管物業數目也達到159個，較去年同期新增了53個。
金融街物業對非住宅業態一直保持高度關注。
截至2023年12月31日，集團非住宅業態在管面積爲2374萬平方米，同比增長15.1%。非住宅項目173個，較去年同期新增18個。其中，商務及公建業態構成的非住宅業態，在管面積佔比爲58.5%。
項目拓展方面，金融街物業2023年成功拓展了武警三支隊、空軍研究院、國家能源集團神朔線、呼倫貝爾下轄某自治旗政府辦公區、合肥工業大學研究院等項目的物業服務。
對此，執行董事宋榮華強調：“市場化拓展是我們的基礎，但同時也將堅持進行收併購。”
今年3月27日，金融街物業發佈公告，宣佈更改全球發售所得款項用途。原定用途中，60%的款項將用於尋求戰略收購及投資機會，以及新設分公司及附屬公司，以擴大業務規模。
根據公告，該公司決定調整該部分款項的用途，將未動用淨額從2.558億元增加至3.847億元，並預計在2026年12月31日或之前悉數動用。
對此調整，管理層孫杰在業績會上解釋稱，主要是基於資金需求和業務發展機會的考慮。
當前市場正經歷三大顯著轉變：一是參與主體由民營企業爲主轉變爲國有企業爲主；二是市場價值方向從賣方市場轉向買方市場；三是成交單數和規模減小，物業行業對收購的態度變得更加謹慎。
“但是，這不意味着我們就不收購公司了，市場上還是有很多好的標的。”孫杰說：“我們調整募集資金的用途，也是希望在未來公司遇到這樣的好標的時，能夠有足夠的資金支持我們去收購。”
事實上，金融街物業在2023年已有收購動作。
2023年3月22日，該公司宣佈擬收購香港置佳物業服務有限公司70%股權，最高代價1.54億港元。同年10月1日收購完成，置佳物業服務成爲金融街物業直接附屬公司，財務資料併入集團財務報表。
對於未來的收購計劃，孫杰表示：“我們會保持審慎積極的態度，遇到好的標的時，不會急於出手，而是會謹慎評估收益與風險。目前公司正與多個潛在標的進行接觸，如有進一步進展，會及時披露。”
