投資要點
營收穩步增長，毛利率下滑拉低利潤
2023 年公司營業收入爲802 億元，同比+10.8%；歸母淨利潤爲31.9 億元，同比-19.4%；每股基本盈利0.85 元，同比-28.4%。公司營收增長而歸母淨利潤下滑主要因：1）毛利率下滑5.1pct 至15.3%，2）投資性物業公允價值變動由正轉負，產生虧損13.48 億元，同比減少15.59 億元。
優勢區域基本盤穩健，銷售增速位居行業前列2023 年公司銷售金額爲1420.3 億元，同比+13.6%；銷售面積爲445 萬平方米，同比+7.5%。公司完成23 年全年銷售目標1320 億元的107.6%；根據克爾瑞數據，公司位居百強房企全口徑銷售排行榜第12 位，較2022 年前進4 位，且2023 年公司銷售金額增速在TOP20 房企中排名第1。其中，公司在大灣區銷售金額716 億元，同比+20%，佔比總銷售金額51%；於廣州銷售金額613 億元，同比+15.3%，佔比總銷售金額43%；大灣區作爲公司的傳統優勢區域，能夠持續爲公司的銷售規模增長提供強有力的支持。
持續聚焦核心城市，城市更新再添新項目
2023 年公司共在11 個城市獲取28 宗土地，總建築面積491 萬平方米，新增可售貨值約1300 億元，新增土儲全部位於一線和重點二線城市。從拿地區域來看，華東地區、中西區域、大灣區拿地建面佔比分別爲32%、38%、18%。從拿地方式來看，公司通過TOD、城市更新等多元化方式獲取土儲佔比爲53%。
其中，公司於上海虹口區獲取首個城市更新項目，並於杭州獲得星橋TOD 項目，爲公司在廣州以外城市獲取的第二個TOD 項目。截至2023 年底，公司總土地儲備2567 萬平方米，總土儲中 95%位於一線和重點二線城市，其中一線城市佔比44%，重點二線城市佔比51%。公司在華東地區土地儲備佔比自2020年之後逐漸增加，由2020 年的12%提高到2023 年底的19%。
多元化融資保持通暢，借貸成本持續優化
2023 年公司“三道紅線”指標保持全部“綠檔”，財務狀況保持良好。2023 年公司發行境內公司債券69 億元，加權平均利率3.37%；發行境外自貿區債34億元，加權平均年利率爲3.92%；發行境外人民幣點心債12.1 億元，票面利率爲4.0%，帶動公司整體平均借貸成本同比下降34 個點子至3.82%。此外，公司完成供股融資，募資淨額83 億港元，供股獲1.15 倍超額認購，多元化融資保持通暢。
銷售目標保持增長，2024 業績可期
展望 2024 年，公司銷售目標爲 1470 億元，較 2023 年銷售額增加3.5%，總拿地金額預算爲 400 億元，對應當年拿地強度爲27%。我們認爲公司 2024 年完成銷售目標可能性較高：公司 2024 年可售資源約 2700 億元，若假設公司保持2023 年去化率59%，可實現銷售金額1598 億元，從儲備貨值的角度來看公司實現1470 億元銷售目標難度並不大。
投資建議
我們認爲公司經營穩健、貨值充裕，2022-2023 年補充優質土儲有望進入結轉，2024 年毛利率或有改善。我們預計2024 年EPS 爲0.86 元，維持“買入”評級。（本文非特別註明，均爲人民幣計價，取近12 個月匯率均價，1 港元=0.9091元人民幣）
風險提示
需求修復力度走弱；TOD 模式外拓不及預期。