營收增長毛利率下滑，多元拓儲能力行業領先，維持“買入”評級越秀地產發佈2023 年全年業績。公司銷售保持高增，投資拿地多元化方式且聚焦高能級城市，TOD 和城市更新業務進展順利。受銷售市場下行影響，我們下調2024-2025 年並新增2026 年盈利預測，預計2024-2026 年公司歸母淨利潤分別爲35.2、39.7、44.3 億元（2024-2025 年原值51.5、59.6 億元），對應EPS 爲0.88、0.99、1.10 元，當前股價對應PE 估值分別爲4.5、4.0、3.6 倍，公司已售未入賬金額充足，業績企穩回升可期，維持“買入”評級。
營收保持增長，毛利率同比承壓
公司全年實現營收802.2 億元，同比+10.8%；實現股東應占淨利潤31.9 億元，同比-19.4%；實現核心淨利潤34.9 億元，同比-17.5%；實現經營性現金流83.5億元，全年每股派息0.347 元，派息比率維持核心淨利潤的40%。公司盈利下滑主要由於：（1）毛利率同比下降5.2 個百分點至15.3%；（2）投資物業重估淨跌值15.02 億元；（3）銷售費用同比增長20.1%。
銷售完成目標拿地多元化，已售未結金額充足公司全年實現合同銷售金額1420.3 億元，同比+13.6%，完成銷售目標的107.6%，其中廣州銷售金額613.2 億元，同比+15.3%。公司2024 年銷售目標爲1470 億元，可售資源約2700 億元，去化率目標爲54%。截至2023 年末，公司已售未入賬合同銷售金額1992.8 億元，同比+11.3%。公司全年通過“6+1”多元化增儲平台於11 個城市新增28 幅土地，總建築面積491 萬方，新增可售貨值約1300 億元，全部位於一二線城市，非公開拓儲佔比達53%。截至年末公司擁有總土儲2567萬方，其中大灣區佔比41.9%，廣州佔比38.2%，一二線城市佔比達95%。
商住並舉戰略深化，融資渠道暢通
公司全年商業運營收入同比+17.1%，地產+房託雙平台發展；越秀服務收入和股東應占盈利同比分別+29.7%、+17.0%，在管面積同比+26.2%。公司三道紅線維持綠檔，剔預負債率、淨負債率和現金短債比分別爲67.4%、57.0%和2.01 倍，平均借貸成本同比下降34 個點子至3.82%；全年發行境內公司債69 億元，加權平均年利率3.37%；完成供股募資淨額約爲83 億港元，供股獲1.15 倍超額認購。
風險提示：政策調控風險、銷售回款不及預期、TOD 項目開發進程不及預期。