投資建議
我們將融創服務（1516.HK）評級由中性上調至跑贏行業。
理由如下：
關聯開發商風險因素逐步出清。2023 年末關聯方貿易應收款原值34.2億元、同比基本持平；公司已對關聯方應收款累計計提19.8 億元減值，且未提減值部分有6.4 億元有抵押物覆蓋，因此我們認爲進一步減值的總敞口已相對可控。業務端，2023 年來自關聯方的收入同比下降56%至5.70 億元，佔收入比重同比下行9.9ppt 至8.1%，我們認爲公司或已基本清除過往較重的地產關聯業務“包袱”、可實現輕裝上陣。
核心業務經營表現逐步回歸正軌。2023 年公司除關聯方外的收入同比錄得10%的平穩增長，年內公司聚焦經營質量進行系列管理動作，如部分物管合約撤場、增值服務產品線梳理、業務聚焦核心城市等，而這均爲後續經營重回正軌的基礎。往2024 年看，我們預計公司物管業務與社區增值服務收入有望繼續錄得雙位數增長，背後支撐因素包括關聯方項目的持續交付（2023 年交付約4,000 萬平米，我們預計2024 年或交付近3,000 萬平米）、社區增值服務在低基數下實現一定增長等。
經營性現金流穩健、在手現金充裕，有望持續回饋股東。2023 年公司經營性現金淨流入8.62 億元、1.1 倍覆蓋核心淨利潤，相比2022 年同期（流出3.95 億元）顯著改善，我們認爲或得益於公司關聯方業務的持續壓降、以及積極推進物業費預繳與催收等動作（2023 年公司現金流收繳率同比提升4ppt 至96%）。考慮到公司核心業務經營逐步企穩、且公司業績會上指出將現金回款管理作爲重點考覈指標，再疊加其在手現金充裕（截至2023 年底約44.4 億元），我們認爲公司具備保持較高派息比率的基礎；事實上2022-2023 年公司連續兩年按核心淨利潤的55%派息，且2023 年9 月公司曾宣告派發一筆總額6.72 億元的特別股息。
我們與市場的最大不同？我們認爲公司關聯方端風險進一步暴露的不確定性或已相對可控，當前股價與派息率隱含的投資回報具備一定吸引力。
潛在催化劑：公司經營性現金流保持穩健、派息比率持平或有升。
盈利預測與估值
我們上調2024 年盈利預測9.9%至7.93 億元（同比扭虧）以反映公司關聯方以外業務經營有所改善；引入2025 年預測8.32 億元（同比+4.9%）。將評級由中性上調至跑贏行業，上調目標價30.5%至2.48 港元，隱含8.5 倍2024 年市盈率和32.6%上行空間。公司交易於6.4 倍2024 年市盈率。
風險
核心業務經營表現不及預期；後續派息比率不及預期。