23 年營業收入同比+17%，歸母淨利潤同比+11%、符合預期，分紅率升至73%。2023 年，公司實現營收173.9 億元，同比+17.1%；核心經營利潤13.0 億元，同比+32.1%；實現歸母淨利潤6.1億元，同比+10.6%，符合市場預期；基本每股收益0.19 元，同比+11%；毛利率和歸母淨利率爲16.8%和3.5%，同比分別+0.6pct 和-0.2pct；銷售及營銷開支3.4 億元，同比+28.7%；行政開支12.7 億元，同比+10.4%，低於收入增速17.1%，管理費用率7.3%，同比-0.4pct。業績變動主要源於：1）在管規模穩步增長；2）毛利率有所修復，管理費率優化。此外，公司擬每股派息0.15港元，對應分紅率73%，較上年提升21pct。
23 年在管面積同比+17%，第三方在管佔比達84%。2023 年末，公司在管面積達4.5 億平，同比+16.7%；儲備面積達3.7 億平，同比-2.0%；儲備/在管覆蓋率約0.8 倍；新拓年飽和營收43.2 億元，同比+6%，其中非住宅佔比46.9%。2023 年末，在管面積中：1）住宅、非住宅分別佔80%、20%；2）綠城房產、第三方分別佔比15.7%、84.3%；3）華東/環渤海/珠三角/其它區域分別佔69.2%/11.6%/5.9%/13.3%。
物業服務收入同比+18%，園區服務收入同比+25%，毛利率提升。2023 年，公司物業服務、園區服務、諮詢服務、科技服務分別實現營收111.0、35.7、23.0、4.3 億元，分別同比+17.5%、+25.0%、+11.1%、-12.6%，分別佔比63.8%、20.5%、13.2%、2.5%，毛利率分別爲13.0%、21.5%、23.4%、38.7%，分別同比+0.9、+0.7、+0.7、-2.2pct。諮詢服務中，在建物業服務、管理諮詢服務分別同比+11.0%、+11.7%，分別佔比諮詢服務收入的88%、12%；園區服務中，園區產品及服務、居家生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務、文化教育服務收入分別同比+11.7%、+113.5%、+12.3%、+17.5%、+26.1%，分別佔比園區服務收入的35.6%、15.3%、7.9%、21.8%、19.4%。物業服務、園區服務、增值服務毛利率均提升，源於提質增效措施。
投資分析意見：業績穩增，利潤率修復，分紅率提升，維持“買入”評級。綠城服務通過第三方拓展，實現規模穩定而持續的擴張。公司以服務品質著稱，區域聚焦長三角，收繳率、續約率、中標率都位於行業較高水平，並物業費提價能力相對較強，中長期利潤率更加穩定，並有望在行業後階段率先挖掘增值服務空間，有望領跑物管行業黃金賽道。考慮到行業下行，我們下調公司2024-25年每股收益預測至0.22、0.25 元（原0.26、0.32 元），並引入2026 年每股收益預測0.28 元，考慮到綠城服務作爲第三方品質物管企業，後續有望受益於地產及物管格局優化，利潤率有望逐步改善，維持“買入”評級。
風險提示：增值服務拓展不及預期，人工成本超預期上升致利潤率下行，涉及訴訟仍有不確定性。