事項：
公司發佈2023 年報，2023 實現收入802.2 億元，同比增長10.8%；歸母淨利潤31.9 億元，同比下降19.4%，擬派發末期股息每股0.148 港元。
平安觀點：
充裕貨值推動銷售超額完成全年目標，設立2024年銷售正增長目標：2023年公司收入、歸母淨利潤分別同比增長10.8%、下滑19.4%，增收不增利主要系毛利率下滑（同比下滑5.1pct）及計提減值所致。合同銷售額1420.3億元，同比增長13.6%，銷售增速領先主流房企，全年銷售目標完成率107.6%。2024 年公司提出1470 億元銷售目標，較2023 年全年銷售額同比增長3.5%，2024 年可售貨值約2700 億元，當前95%土儲（按面積）位於一二線城市，充裕貨值疊加優勢佈局有望支撐2024 年銷售目標實現。
公開市場投資強度維持高位，城市更新與TOD 項目取得突破。根據中指及克而瑞數據，公司2023 年在公開市場拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別位居50 強房企第4 位、第5 位。2023 年公司於11 個城市新增28宗土地，總建面491 萬平方，新增土儲中多元化渠道增儲佔比53%，其中於杭州新獲星縵和潤TOD 項目，TOD 項目逐步實現異地擴張。城市更新方面，廣州里仁洞舊村改造項目預計2024 年計劃供貨34 萬方，新增可售貨值180 億元；於上海虹口區獲取首個城更項目，進一步強化上海多元化增儲。
融資優勢支撐積極擴張，供股獲超額認購。公司 “三道紅線”保持“綠檔”，期末平均借貸成本回落至3.63%，靈活運用境外人民幣自貿區債、點心債降低境外融資成本；2023H1 完成供股融資，募資淨額約83 億港元，獲1.15 倍超額認購，重點投資大灣區、華東地區等重點區域。派息比例維持穩定，爲核心淨利潤40%。
投資建議：公司爲大灣區地方國企，在行業下行期穩中求進，融資優勢疊加多元化擴儲模式助力逆週期拿地突圍，拿地力度行業前茅，有望在行業洗牌中進一步擴大市場佔有率；考慮行業整體處於量價調整期，公司或仍存在存貨減值壓力，下調公司2024-2025 年EPS 預測分別調整爲0.79 元（原爲1.21 元）、0.82 元（原爲1.32 元），新增2026 年EPS 預測0.86 元，當前股價（截至2024 年3 月26 日）對應PE 分別爲5.0 倍、4.9 倍、4.6 倍，但我們認爲計提減值爲行業調整期的普遍現象，公司爲行業內少數維持較高投資強度、銷售正增長房企，在覈心城市拿地精準，疊加強股東背景及融資優勢，仍維持“推薦”評級。
風險提示：1）公司毛利率存在下滑風險；2）拿地力度不及預期風險：若後續土拍規則調整或地市波動，公司擴充土儲或將受阻，亦對未來銷售規模增長產生制約；3）政策改善不及預期：受到房企信用事件波及影響，合作開發項目銷售去化預期或受合作方信用資質影響，若後續合作方發生信用風險事件，亦對公司銷售去化產生阻礙。