全年業績受開發業務拖累明顯下滑，運營及服務業務穩健增長或增加現金流韌性；受市場影響銷售規模持續下滑，往後看仍將面臨一定下行壓力；24 年計劃新開業購物中心14 座，爲運營及服務業務收入增長及增量融資提供保障；負債規模有序壓降，經營性物業貸穩增貢獻增量融資；預計24E/25E/26E EPS 分別爲2.1/2.2/2.4 元/股（同比分別+1%/+6%/+11%），當前股價對應PE 分別爲4.8/4.6/4.1。
全年業績受開發業務拖累明顯下滑，運營及服務業務穩健增長或增加現金流韌性。23 年營業收入/稅前利潤/歸母淨利潤分別爲1807 億元/247 億元/129億元，同比分別-28%/-46%/-47%；（1）營業收入同比下滑主要受房地產開發業務拖累，結構上，23 年開發業務實現收入1559 億元（同比-31%），運營業務實現收入129 億元（同比+9%），服務業務實現收入119 億元（同比+2%），其中運營及服務業務（運營業務+服務業務）貢獻收入佔比14%，貢獻淨利潤佔比超60%；（2）稅前利潤增速低於營業收入主要受毛利率下滑及銷管費用率上升等影響，具體看，23 年整體毛利率較22 年下滑4.3pct 至16.9%（公司23 年營業成本項下計提存貨減值10 億元），其中開發業務毛利率下滑6.9pct 至11.0%，運營業務毛利率提高0.3pct 至75.9%，服務業務毛利率提高2.1pct 至31.0% ， 銷售/ 管理/ 財務費用率分別+0.8pct/+0.3pct/+0.0pct 至2.9%/3.0%/0.1%，投資收益佔收入比例提高0.3pct 至0.9%；（3）歸母淨利潤增速與稅前利潤大致相當，少數股東損益佔比變化不大，具體看，所得稅開支（含土增稅）佔稅前利潤比例上升2.4pct至30.7%，少數股東損益佔淨利潤比例下降0.8pct 至25.0%。
往後看，開發結算或滯後反應過去兩年行業下行趨勢，而運營及服務業務收入有望重回兩位數增速。開發業務方面，24 年竣工計劃1500 萬方（較23 年實際竣工面積下降6%），根據公告計算23 年末已售未結均價約13762 元（較22 年末下降10%），結算量、價回落預期下開發業務收入或仍將面臨短期下行壓力，毛利率受近兩年房價下行影響或底部波動；運營及服務業務方面，觀察行業，23 年經營性業務或普遍存在調整經營策略及結構等舉措，判斷後續公司在先發優勢及長期戰略定力下收入有望重回兩位數增速，拉動運營及服務業務收入及利潤佔比持續提升。