2023 歸母核心淨利潤同比增長2.9%，符合市場預期公司公告2023 業績：收入同比+21.3%至2511 億元，歸母核心淨利潤同比+2.9%至278 億元，符合市場預期。分紅率同比持平於37%，全年DPS同比+2.9%至1.441 人民幣，對應全年股息率6.4%（末期5.5%）。
開發銷售穩守基本盤，積極補倉同時精進財務盤面。公司去年合約銷售同比+2%至3070 億元、排名穩守TOP4，全年結算毛利率自1H23 的17.0%修復至20.7%。其補倉積極、嚴守刻度，去年新獲項目68 個（一二線城市貨值佔約93%）、我們估計拿地毛利率約20%。得益於緊抓回款、力縮首開週期（同比加快1 個月至6.1 個月）、主體信用優秀，其在保持52%1的高拿地強度同時，實現財務端優化：截至2023 年末淨負債率/計算扣預負債率同比下降6.2/1.7ppt 至32.6%/58.4%，現金短債比1.49x，穩居“三條紅線”綠檔；平均融資成本同比下降19BP 至3.56%。
經常性業務助推業績增長與結構優化。2023 年其商場零售額同比+44%（同店+31%）、租金+30%，毛利率+4.4ppt 至76.0%。帶動公司去年經常性收入+26.4%至391 億元、覆蓋股息及利息倍數達1.9x，經常性業務對總收入/核心利潤的貢獻+0.7/+10.4ppt 至15.6%/34.4%，推進結構性優化。
發展趨勢
房開業務護航現金流與業績兌現。公司2024 年可售貨源質優量足（貨值5308 億元，88%位於一二線），其預計2024 年銷售規模維持行業領先身位（排名TOP4）。公司2024 年初已售未結2841 億元、預計年內結算1939億元，有望有力支撐房開業務規模，業績“穩定器”持續發揮作用。
多元業務爲增長動能，資管轉型能力齊備、步履堅定。在2024 年16 座商場新開業帶動下，公司預計商場租金有望在常態化基數上維持雙位數增長，提升經常性利潤貢獻於2025 年達約4 成之可見度，同步壯大其核心資產規模。公司現已將“大資管”定位爲主航道業務，借消費類基礎設施REITs東風，公司資產價值及管理能力有望獲充分釋放：其底層資產充裕，公司預計在營商場中超20 座滿足REITs 發行條件，若獲順利發行，除爲其補充現金流及利潤外，亦有望助推公司作爲“資管人”享受更爲公允的定價。
盈利預測與估值
慮及結算節奏及結構調整，我們上調2024/25 收入預測18%/15%至2539/2585 億元，維持盈利預測、跑贏行業評級和目標價43.5 港幣（9.6/9.0x 2024/25 P/E，上行空間75%）。當前交易於5.6/5.1x 2024/25P/E，股息率6.6/7.2%。
風險
開發銷售業務結算進度或利潤率不及預期；線下消費表現差於預期。