23 年核心淨利潤同比+3%、歸母淨利潤同比+12%、符合預期，經常性業務貢獻核心利潤佔比34%。23 年公司營業收入2,511 億元，同比+21.3%；歸母淨利潤314 億元，同比+11.7%；核心淨利潤278 億元，同比+2.9%，其中經常性業務貢獻34.4%、同比+10.4pct；每股基本收益4.40元，同比+11.7%。地產結算收入2,121 億元，同比+20.4%；地產結算面積1,184 萬平，同比-4.0%。
毛利率、歸母淨利率和核心淨利率分別爲25.2%、12.5%和11.1%，同比分別-1.1pct、-1.1pct 和-2.0pct；地產結算毛利率20.7%，同比-2.3pct；三費費率爲7.6%，同比+1.3pct，其中銷售、管理、財務費率分別+0.7pct、+0.6pct、+0.0pct；投資收益23.6 億元，同比-42.5%；IP 公允價值變動80.0 億元，同比+14.7%；23 年末合同負債2,676 億元，同比+18.5%，覆蓋23 年地產結算收入1.26 倍。此外，公司擬派發全年每股股息1.441 元、同比+2.9%，對應分紅比例（佔比核心淨利潤）37%、同比持平，對應23A（3/26 收盤價）股息率6.4%。
23 年銷售額3,070 億元、同比+2%、跑贏行業，拿地積極、拿地/銷售額比達58%。23 年公司銷售金額3,070 億元，同比+1.9%；權益比例70%、同比+1pct；銷售面積1,307 萬平，同比-8.3%；銷售均價2.34 萬元/平，同比+11.1%。23 年公司拿地積極，拿地面積1,325 萬平，同比+21.0%；拿地金額1,791 億元，同比+24.2%；拿地均價1.35 萬元/平，同比+2.6%。拿地/銷售金額比和麪積比分別爲58%和101%，拿地/銷售均價比58%，主要由於拿地聚焦北京等核心城市。23 年末公司開發銷售型土儲5,445 萬平，其中一二線佔比73%，約68%土儲貨值由2021 年及之後新獲取項目構成；IP 土儲1,004 萬平，其中購物中心佔比72%。
23 年商場零售額同比+44%，經營性收入222 億元、同比+31%。1）商場方面，23 年末在手117座（23 年新獲取8 座），其中已開業76 座（23 年新開業11 座）、GRA960 萬平；其中已開業重奢商場數量12 座、業內排名第一。23 年商場零售額1,639 億元，同比+44.2%，同店同比+31.2%。
23 年租管費178.5 億元，同比+29.7%；租售比12.2%、仍在低位；出租率96.5%；毛利率76%，同比+4.4pct；23 年EBITDA 回報率9.2%，同比+1.2pct。2）寫字樓方面，23 年租金20.6 億元，同比+10.2%；毛利率72.9%，同比+3.8pct；23 年EBITDA 回報率7.0%，同比+0.4pct；出租率81.8%、同比+2.6pct。3）酒店方面，23 年收入23.2 億元，同比+66%；毛利率17.5%，同比+16.6pct；入住率63%，同比+21pct。綜上，公司23 年IP 租金合計222 億元，同比+30.6%；公司原計劃2025E 實現300 億租金，對應2023-25ECAGR16%。
三條紅線穩居綠檔，融資成本低位、資金優勢明顯，助力公司逆勢擴張。至23 年末，公司處於三條紅線綠檔，我們計算剔預負債率58.4%，淨負債率僅31.1%，現金短債比1.8 倍；有息負債2,323億元，同比+5.2%；融資成本3.56%，同比-19bp；有息負債賬期5.4 年，處於行業高位，資金優勢明顯。非人民幣淨負債敞口占比爲4.4%、同比-12.4pct，融資結構持續優化。至23 年末，公司已售未結金額2,842 億元，同比+14.0%，覆蓋23 年地產結算金額1.3 倍，助力未來業績釋放。
投資分析意見：逆境業績穩增，優質發展典範，維持“買入”評級。華潤置地背靠華潤集團，是行業領先的城市投資開發運營商。公司堅持”2+X”的商業模式，其中IP 綜合實力全國領先。同時，公司財務穩居綠檔，融資成本處於行業最低位之一，資金優勢明顯，助力公司逆勢擴張。考慮到目前行業銷售承壓，我們下調公司24-25 年盈利預測分別爲323/341 億元（原335/375 億元），並引入26 年爲375 億元，現價對應24 年PE5.0X，維持“買入”評級。
風險提示：房地產調控超預期收緊，銷售去化率不及預期，併購業務推進不及預期。