事項：
公司公佈2023 年年報，全年實現收入1313.8 億元，同比增長3.3%；歸母淨利潤31.2 億元，同比增長13.1%；核心歸母淨利潤64.2 億元，同比增長0.05%；擬每股派息人民幣0.43 元。
平安觀點：
收入利潤穩中有增：公司2023 年實現收入1313.8 億元，同比增長3.3%，歸母淨利潤31.2 億元，同比增長13.1%。歸母淨利潤增速高於收入主要因：1）由於匯兌虧損減少、出售聯營公司獲利等原因，其他收益同比增加13.8 億元；2）少數股東損益佔比同比下降15.7 個百分點至53.3%。
扣除匯兌損益、收購收益等影響後，核心歸母淨利潤64.2 億元，同比增長0.05%。2023 年毛利率13%，同比下降4.3 個百分點；預期信用虧損模式下的減值虧損淨值與非金融資產減值虧損淨值合計16.2 億元，2022年爲15.7 億元。2023 年末累計已售未結金額2565 億元、權益金額1712億元，同比下降21%、7.3%；2024 年計劃竣工1268 萬平米，同比下降26.8%。
投資收斂聚焦，權益比例提升：公司2023 年總合同銷售金額3011 億元，同比微增0.3%；其中自投項目銷售金額1943 億元，同比下降8.7%，自投權益銷售金額1276 億元，同比增長4.2%，權益比提升至66%。首開去化率82%，較2022 年提升7 個百分點；銷售回款率超100%，有效支撐現金流及再投資。2023 年末自投項目可售貨值2450 億元，一二線佔比80%，與2022 年末可售規模（2476 億元）基本相當。2023 年新增項目38 個，總建面557 萬平米，權益地價595 億元，平均權益比進一步提升至74%。預計新增貨值1425 億元，其中一二線貨值佔比84%，北上杭貨值佔比58%。新拓項目年內首開26 個，新增貨值當年實現銷售轉化約549億元，同比提升10%，當年轉化率39%。
在手現金充裕，債務結構合理：公司2023 年總借貸加權平均利息成本4.3%，較2022 年下降10 個點子。2023 年末銀行存款及現金734.4 億元，剔除預售監管及受限資金後爲458.8 億元；總借貸1461.4 億元，一年內 到期借貸325.5 億元，佔總借貸22.3%，佔比維持低位，債務結構合理。
投資建議：由於未結規模及毛利率下行超出預期，下調公司2024-2025 年EPS 預測至1.28 元（原爲1.85 元）、1.40 元（原爲2.03 元），新增2026 年EPS 預測爲1.53 元，當前股價對應PE 分別爲4.7 倍、4.3 倍、3.9 倍。公司財務狀況穩健，投資積極聚焦，有望以優質資產及品牌優勢助力未來發展，維持“推薦”評級。
風險提示：1）樓市修復不及預期風險：若後續購房者信心不足、銷售修復低於預期，將對公司發展產生負面影響；2）核心城市地塊獲取難度提升風險：房企拿地策略趨同之下，核心城市核心地塊競爭激烈，獲地難度增加可能導致公司優質土儲獲取不足、拿地利潤空間收窄、權益比例降低等風險；3）政策出臺及落地效果不及預期風險。