事件：綠城中國發布2023 年年報，全年實現營收1313.8 億元，同比+3.3%；實現歸母淨利31.2 億元，同比+13.1%。
營收利潤雙向增長，毛利率短期承壓，未來營收具備保障。公司2023 年全年實現營收1313.8 億元（yoy+3.3%）；實現歸母淨利31.2 億元（yoy+13.1%）；實現毛利率13.0%（yoy-4.3pct）。公司毛利率短期承壓的情況下，歸母淨利實現同比正向增長主要原因系：①少數股東損益大幅下降，2023 年少數股東損益35.6 億元，同比減少25.8 億元；②非金融資產較去年少計提1.1億元；③季度管控、動態管理下費用率的持續優化。截至2023 年底，公司合同負債1598.1 億元，能夠覆蓋2023 年營收1.2 倍，未來營收具有保障。
精益化管控成效顯著，費率整體持續優化。管理費用方面：公司2023 年實現管理費用51.4 億元（yoy-4.6%），實現管理費用率3.9%（yoy-0.32pct），管理費率持續下滑的主要原因系組織結構優化下的人員效能提升；銷售費用方面：公司2023 年實現銷售費用27.3 億元（yoy-6.0%），實現銷售費用率2.1%（yoy-0.21pct），銷售費率持續下滑得益於品牌優勢的不斷凸顯；財務費用方面：公司2023 年實現財務費用29.2 億元，維持相對的穩定。
融資渠道通暢，融資成本持續下探。2023 年公司境內發行債券138.5 億元，完成境外融資置換11.7 億美元，境內外融資渠道暢通。公司短期有息負債佔總負債比爲22.3%，負債結構穩健，且公司2023 年總借貸加權平均利息成本降至4.3%，融資成本不斷下探。
銷售逆勢微增，投資聚焦核心城市。銷售方面：公司2023 年實現銷售金額3011 億元，同比逆勢微增0.3%，排名上升一位至全國第三；拿地方面：公司全年新增項目38 個，預計新增貨值1425 億元，新增貨值中一二線城市佔比84%，投資不斷聚焦核心城市，未來去化具備保證。
盈利預測與估值。公司未來營收具備保障，費率管控成效顯著，土儲聚焦核心城市。我們預計公司2024-2026 年分別可實現營業收入1353.8、1408.8、1476.8 億元；歸母淨利分別爲34.9、39.0、44.1 億元。對應PE 分別爲4.2x、3.8x、3.4x，首次覆蓋，給予“推薦”評級。
風險提示：房地產市場持續低迷；政策落地不及預期；費率管控效果不佳。