事件
2024 年3 月23 日綠城中國發布2023 年年報，全年實現營收1313.8億元，同比+3.3%；實現歸母淨利潤31.2 億元，同比+13.1%；歸母核心淨利潤64.2 億元，同比持平；每股基本盈利1.22 元，每股股利0.43 元，派息率35.2%，股息率約7.3%。
毛利率下滑、費用率降低，營收利潤實現增長：2023 年公司結轉面積620 萬方，同比+5.5%，物業銷售收入1205.8 億元（佔總收入91.8%），同比+2.6%，帶動整體收入增長。在房地產市場下行背景下，2023 年毛利率水平13.0%，同比下降4.3cpt，導致毛利潤同比下降22.5%，而歸母淨利潤仍能保持增長主要因爲：①結算權益比例提升，2023 年少數股東損益35.6 億元，同比減少25.8 億元；②加強管控壓降費用，2023 年銷售費用27.3 億元，同比-6.0%，管理費用51.4 億元，同比-4.6%；③計提非金融資產減值13.9 億元，同比少計提1.1 億元。
市場佔位穩中有升，加大搶收、緊抓回款：2023 公司總合同銷售金額3011 億元，同比+0.3%，其中自投銷售金額1943 億元，同比-8.7%（TOP10 房企平均增速-13%），自投排名升至行業第7（2022年第8）。聚焦核心，2023 年一二線城市銷售額佔比86%，在北京、上海、杭州、西安等近13 個城市銷售進入當地前十。回款高效，全年銷售回款率超100%，有效支撐現金流及再投資。
拓展收斂、聚焦深耕，確保新增土儲質量：2023 年公司新增38個項目，權益拿地金額595 億元，預計新增貨值1425 億元，居行業第六。投資持續向高能級城市高能級板塊集中，2023 年一二線拿地貨值佔比84%，其中北上杭三城新增貨值823 億元，佔比58%。
融資渠道暢通，財務安全穩健：2023 年境內發債139 億元，同時完成境外融資置換11.72 億美元；總有息負債融資成本4.3%，同比下降10BP；短期有息負債佔總有息負債比爲22.3%，維持低位，短期償債壓力較小。
未來隨着2022 年後的優質項目入市結轉，公司業績預計逐步改善。
考慮毛利率和減值壓力，我們調整公司2024/2025 年歸母淨利潤至36.1/47.0 億元（原爲61.2/75.5 億元），新增2026 年歸母淨利潤預測55.0 億元，同比增速分別爲15.9%、30.0%和16.9%。公司股票現價對應PE 估值爲4.2/3.2/2.7 倍，維持“買入”評級。
風險提示
政策落地不及預期；房地產市場銷售持續低迷；其他房企違約。