核心觀點
2023 年，公司實現營收1313.8 億元，同比增長3.3%，實現股東應占核心淨利潤64.2 億元，與去年基本持平，實現歸母淨利潤31.2 億元，同比增長13.1%。歸母淨利潤增速高於營收增速主要是由於：1、少數股東損益佔淨利潤比重由上年同期的69.0%下降至53.3%；2、非經常性其他收益由上年同期的虧損13.8 億元轉爲當期的收益75.8 萬元；3、銷售管理費用較上年同期下降5.1%至78.7 億元。公司深耕優質城市，銷售排名穩步提升，並以其優質產品享有溢價，有望在未來的競爭中脫穎而出。
事件
2023 年，公司實現營收1313.8 億元，同比增長3.3%，實現股東應占核心淨利潤64.2 億元，與去年持平，實現歸母淨利潤31.2億元，同比增長13.1%。
簡評
業績實現穩步增長，權益比例如期提升。2023 年，公司實現營收1313.8 億元，同比增長3.3%，實現股東應占核心淨利潤64.2 億元，與去年基本持平，實現歸母淨利潤31.2 億元，同比增長13.1%。
歸母淨利潤增速高於營收增速主要是由於：1、權益比例提升，少數股東損益佔淨利潤比重由上年同期的69.0%下降至53.3%；2、匯兌損益、出售聯營公司收益等非經常性其他收益由上年同期的虧損13.8 億元轉爲收益75.8 萬元；3、降本增效，銷售管理費用較上年同期下降5.1%至78.7 億元。
銷售排名提升，高能級核心城市優勢穩固。公司2023 年實現銷售金額3011 億元，同比增長0.3%，其中自投銷售金額1943 億元，同比下降8.7%，自投銷售排名由2022 年的第8 位上升至第7 位，排名持續提升。公司緊抓銷售流速，首開去化率較上年同期提升7%至82%，回款質量提升，全年回款率超過100%。公司在一、二線城市的優勢進一步鞏固，銷售金額中一、二線佔比86%，較上年提升1 個百分點，在北京、上海、杭州、西安、天津、蘇州等13 個重點城市位列當地銷售前十。
拿地強度提升，聚焦核心城市及安全區域。公司2023 年積極參加杭州、上海、北京等一、二線核心城市土地競拍近兩百次。獲取38 個項目，總建築面積約557 萬方，拿地金額793 億元，拿地強度40.8%，較上年提升13.0 個百分點。投資結構來看，北京、上海、杭州三城新增貨值佔比58%，一、二線城市新增貨值佔比84%，投資進一步向市場安全區域集中。此外，公司拿地權益比例上升，2023 年權益比例爲74.0%，較上年提高5.6 個百分點。
截至2023 年末，公司總土儲貨值6292 億元，總可售建面3720 萬方，十大戰略核心城市貨值佔比59%，一二線城市貨值佔比80%。土儲充足且優質。
融資通暢債務提前置換，牢築安全底線。截至2023 年末，公司三道紅線首次位於綠檔，扣預資產負債率、淨負債率和現金短債比分別爲69.7%、63.8%、2.3。綜合融資成本爲4.3%，相較上年末下降10 個bp。2023 年公司境內債券估值穩定，一級發行人民幣138.5 億元，同時完成境外融資置換11.72 億美元（含2024 年到期債務提前置換4.5 億美元），中資銀行機構佔比進一步提升，境外債務結構更加穩定。
上調盈利預測，維持買入評級。我們預測2024-2026 年公司EPS 分別爲1.32/1.46/1.57 元（原預測2024-2025年EPS 爲1.25/1.46 元）。公司作爲聲譽卓著的老牌房企，深耕核心城市，並以其產品力充分享受溢價，使公司更有機會在未來的競爭中脫穎而出。參考行業可比公司估值，給予公司9X 的PE 估值水平，對應股價12.83 港元（原爲15.40 港元）。
風險分析：1）業績方面，房地產市場目前仍處於底部區間，公司開發物業的存貨存在一定的減值壓力，可能對未來的業績產生一定影響；2）倘若人民幣繼續貶值，公司依然存在較大的匯兌損失壓力；3）經營方面，當前購房者預期未得到根本性改善，未來房價上漲空間可能有限，公司在前期以較高價格獲取的地塊，後續銷售價格可能不及預期，繼而對公司未來的結算及業績轉化形成一定壓力；4）未來權益比例的結轉存在不確定性，少數股東損益佔淨利潤比重的變化可能會對業績造成波動。