2023 歸母核心淨利潤同比-49.6%，符合市場預期
龍湖2023 收入同比-28%至1,807 億元，毛利率下行至16.9%，歸母核心淨利潤同比-49.6%至113.5 億元，符合業績預告和市場預期；分紅率持平於30%，全年DPS 0.55 元，對應全年股息率6.0%（末期2.5%）。
非房業務全方位護航。業績端，非房業務增收亦增利，收入同比+5.7%，運營/服務業務毛利率同比+0.3/+2.1ppt 至75.9%/31.0%，支撐公司業績實現（2023 年非房業務核心利潤貢獻已超6 成）。現金流端，公司放緩新拿重資產項目、聚焦存量效益提升，首次實現運營航道OCF 對公司正貢獻。融資端，其商場在營規模及經營之向好，亦幫助公司充分及時享受融資便利，2023 年內其經營性物業貸淨增174 億元、年末餘額474 億元，自1 月24日經營性物業貸政策優化後，公司已實現超100 億元存量貸置換增額。
開發銷售“三提三降1”，力守行業排名。公司去年合約銷售1735 億（同比-14%）、排名守住TOP9。其新拿地優選項目、強度剋制（去年新增項目超高/高能級佔比達97%、拿地毛利率公司估計約20%，投資強度21%），提質補倉同時保開發航道OCF 爲正；公司秉持“三提三降”，優化房開業務運營，去年回款率100%+、新項目銷售毛利率超20%。截至去年末公司可售貨值約4000 億元。
多措並舉穩財務盤面。公司前置鋪排、主動削峯，提前償付原於今年到期的境外銀團（153 億港幣）及CMBS（46 億元），其業績會披露截至3 月22 日，年內待償付僅餘境內公開債60 億元。截至去年末，其淨負債率/扣預負債率降至55.9%/60.4%，現金短債比1.36x，穩居“三條紅線”綠檔。
發展趨勢
非房業務預計穩定發力。公司預計，運營業務仍將以存量優化爲主軸、租金2024 年同店同比增約10%，單航道現金流持續爲正、乃至反哺集團；服務業務2024 年有望實現約20%的收入、利潤增速；非房業務有望持續貢獻過半收入，發揮穩定器功用、助力公司穿越週期。
房開主業保流速回款，以財務安全爲底線、擇機謀進。公司預計2024 年存量項目可售貨值約2400 億元（新推約1000 億元），此外，在優先保障償債現金流前提下，公司亦預計視市況拿地、補充推貨。
盈利預測與估值
由於結算節奏調整，我們下調2024/25 年盈利預測10%/11%至115/117 億元，慮及公司償債鋪排清晰、有望提振投資者風險偏好，維持跑贏行業評級和目標價12.73 港元不變，對應6.7/6.2 倍2024/25 P/E，上行空間25%。
風險
經營性物業貸新增不及預期；新房銷售修復差於預期；線下消費差於預期。