2023 年全年業績差於市場預期：收入同比增長7.9%至275.7 億港元，主要受各線業務收入增長溫和帶動。核心淨利潤大致持平，同比上升0.8%至97.1 億港元，但較彭博一致預測低12%。淨利潤率下降2.5 個百分點至35.2%，主要由於開發利潤率下滑3.8 個百分點至16.2%及淨利息費用增加。全年每股派息維持1.80 港元，核心派息比率大致維持在~90%。
物業開發利潤下降，但撤辣後銷情理想：物業開發收入同比增長3.9%至152 億港元，其中約96.5%來自香港。已售未結銷售達177.4 億港元，其中約77%將在2024 年結轉入賬。然而受房價下降影響，2023 年物業開發息稅前利潤同比下降16%至24.6 億港元。2024 年，公司計劃推出13 個香港住宅項目，共計181 萬平方呎。另外，公司表示在撤辣後三週內，已售出946 個單位（2023 全年：1,583 個單位），總價約59 億港元。
租金收入較爲穩定：雖然寫字樓近期租金有所下滑，當中IFC 寫字樓部份2023 年租金同比下跌約5%，但被其零售部份約8%同比增長所抵消。總租金收入同比上升2.2%至69 億港元。未來的租金增長點包括：1）中環甲級寫字樓The Henderson 已於2024 年1 月建成，和2）大型中環新海濱項目將於2027-2032 年分期落成。
維持中性，目標價23.84 港元：我們認爲其核心業務增長前景仍不明朗：
1）香港物業開發：大型市區重建和農地轉化項目開發週期長，2）香港物業開發利潤率下跌，以及3）香港投資物業：我們預計短期內中環寫字樓供應過剩和需求不足將導致租金疲軟且空置率較高，而中環新海濱項目最早於2027 年才開始貢獻收入，回收期較長。公司業績差於市場預期，我們對恒基維持中性評級，目標價維持23.84 港元。