事件：公司發佈2023 年度業績，實現營收120.86 億元，同降0.32%，歸母淨利2.27 億元，同增88.75%，扣非歸母淨利1.28 億元，同增168.02%。
其中：1）2023 年關閉長期虧損門店確認使用權資產處置收益、閉店損失等合計使歸母淨利增加約1 億元；2）2022 年出售天虹微喔便利店股權使歸母淨利增加約1.79 億元；3）2022 年給商戶減免租金使歸母淨利減少約0.98億元。公司擬每10 股派發現金紅利1.6 元（含稅），利潤分配合計1.87 億元，佔2023 年度歸母淨利潤的82.5%。
點評：
2023Q4 扣非歸母淨利扭虧。2023Q4 實現營收28.35 億元，同降2.34%，歸母淨利204 萬元，同降62.7%，扣非歸母淨利715 萬元，同比扭虧爲盈。
門店調改升級、提升經營效率。截至2023 年末，公司共進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京共計7 省/市的34 個城市，共經營購物中心41 家（含加盟4 家）、百貨59 家（含加盟1 家）、超市116 家（含獨立超市29 家），面積合計458 萬平方米。2023 年合計淨關店5 家，其中購物中心淨開1 家、百貨淨關3 家、超市淨關3 家。
購百獲益消費復甦和業態升級，客流量和銷售額逐季持續提升，可比店營業收入和利潤總額實現雙增。2023 年購物中心/百貨/超市自營店分別實現收入20.3/22.6/76.2 億元，同比+17.46%/+2.77%/-4.04%。購物中心可比店銷售額131 億元，同增18.18%，收入19 億元，同增14.29%，利潤總額同增225%，月坪效1096 元。百貨可比店銷售額124 億元，同增10.86%，收入22 億元，同增5.25%，利潤總額同增10.1%，月坪效1267 元。
超市受去年高基數以及年內變革調整等影響，導致可比店營業收入和利潤總額同比有所下降。23 年超市可比店營收71 億元，同降4.01%，其中客單量/客單價分別同比+3.7%/-7.9%，月坪效3189 元，毛利率23.55%（-0.32PCT），利潤總額同降20.29%。
分產品，百貨零售和餐飲配套實現收入增長，其餘品類不同程度下滑。2023年生鮮/ 包裝食品/ 百貨零售/ 日用品/ 餐飲配套分別實現營收31.16/31.43/26.46/13.78/14.49 億元， 同比-7.34%/-2.52%/+6.13%/-2.97%/+22.07%，佔比25.77%/26.01%/21.89%/11.40%/11.99%。其中生鮮熟類、包裝食品類、日用品類主要是超市經營。2023 年生鮮/包裝食品/百貨零售/ 日用品/ 餐飲配套毛利率分別爲22.45%/22.33%/71.77%/27.08%/43.48% ， 同比+0.36/-0.66/+0.50/-0.22/+8.94PCT。
2023 年銷售/ 管理/ 研發費用率分別爲32.12%/3.14%/0.68% ， 同比+0.21/+0.12/-0.07PCT。2023 年度計提各項資產減值準備合計約2056 萬元。
公司擬以下屬全資子公司蘇州市天虹商業管理有限公司持有的蘇州相城天虹購物中心爲底層資產，開展公募REITs 項目申報發行工作。公司將認購中航基金設立的公募REITs 項目34%基金份額，交易價格將根據最終基礎設施資產評估價值及公募REITs 詢價結果而定。本次認購既有利於公司優化資債結構、回籠資金，又能擁有項目公司一定的控制權，保證底層資產穩定運營。
盈利預測：根據iFinD 一致預測，2024-2026 年公司營收126/128/132 億元，同增4%/2%/2%，歸母淨利潤2.5/2.7/3.0 億元，同增10%/9%/9%，EPS 0.22/0.24/0.26 元，對應3 月15 日收盤價PE 分別爲23/21/19X。
風險因素：CPI 下行，消費需求恢復不及預期，線下零售業競爭加劇。