份額持續提升以緩衝行業下行壓力，等待家裝業務驅動二次增長考慮到房產交易業務增長承壓，我們下調公司2024-2025 年non-GAAP 淨利潤預測至87.3/105.4 億元（前值105.9/122.4 億元）；新增2026 年non-GAAP 淨利潤預測124.2 億元，對應同比增速爲-10.9%/20.7%/17.8%，對應攤薄後EPS 2.3/2.8/3.3元。考慮到公司平台化優勢及門店擴張驅動份額持續提升以緩衝行業下行壓力，等待家裝家居及租賃業務驅動二次增長，當前股價36.9HKD 對應2024-2026 年14.3/11.8/10.0 倍PE，下調至“增持”評級。
2023Q4 非鏈家存量房交易規模及新業務高速增長，收入利潤均超預期2023Q4 貝殼收入202 億元（略高於彭博一致預期194 億元），源於存量房交易規模及新業務超預期；non-GAAP 淨利潤17.1 億元（高於彭博一致預期（14.9 億元），主要源於經紀人固定薪酬降低帶來毛利率改善。（1）存量房：2023Q4 貝殼存量房GTV 同比增長30%，收入同比增長15%，主要源於貝聯門店佔比提升，鏈家GTV 同比增長17%，非鏈家GTV 同比增長41%。（2）新房：規模受到一定衝擊但費率仍顯韌性。2023Q4 新房GTV 同比下滑10%，貨幣化率達3.18%。（3）家裝家居：收入36 億元，同比增長74%，2023 年一賽道導流合同比例達43%，11個城市實現運營層面盈利。（4）新興業務：收入29 億元，同比增長169.3%，主要源於租賃業務規模擴張。
行業下行期門店擴張以驅動份額提升，等待家裝家居業務驅動二次增長二三線城市加快向存量市場轉變下公司積極擴張門店網絡，家裝家居業務隨規模增長持續優化迭代。（1）房產交易：短期看，2024Q1 地產市場存在波動，疊加同期高基數影響增長或承壓，中長期存量趨勢下追求增長及生態系統發展，2024年預計鏈接超過5000 家新門店以驅動市場份額擴張；（2）新業務：家裝家居業務隨基礎能力完善不斷提升服務質量；長租業務運營規模有望持續高速擴張。
風險提示：房地產及經濟復甦不及預期、新業務拓展不及預期、監管政策變動。