核心觀點
華潤置地的地產全鏈條業務能力優異，包括開發銷售、經營性不動產、輕資產管理、生態圈要素型在內的“3+1”業務發展水平均在業內領先，2023 年上半年經常性業務營收佔比已達25.1%。公司開發銷售聚焦高能級城市，銷售規模穩居行業第一梯隊；購物中心的龍頭地位穩固，不動產運營業務逐步向大資管轉型；華潤萬象生活的輕資產管理，及以代建爲代表的生態圈要素型業務，均保持業內領先的發展水平。
摘要
“3+1”戰略引領，全鏈條業務能力優異。公司包括開發銷售、經營性不動產、輕資產管理、生態圈要素型在內的“3+1”業務發展水平均在業內領先，2023 年上半年開發外的經常性業務營收佔比已達25.1%，支撐公司保持穩定的利潤率和穩中有進的業績。
開發銷售聚焦高能級城市，規模穩居第一梯隊。公司2023 年銷售金額3070 億元，同比增長1.9%，排名穩定在行業第4。2023 年上半年公司保持35.9%的較高拿地強度，其中一線城市佔比達44%；公司融資成本降至3.56%的行業第二低水平，進一步提升開發業務的安全邊際。
不動產運營龍頭成長持續，逐步轉型大資管。公司購物中心經營的龍頭地位穩固，購物中心規模與同店效益同步增長，2023 年上半年經營性不動產業務收入大幅增長41.0%%至107 億元，排名行業第一。公司資產管理規模擴大至3791 億元，已在C-REITs 市場成功發行兩隻明星產品華潤有巢保租房REIT 和華潤商業消費REIT，業務向大資管逐步轉型，將資產運管能力變現。
輕資產管理及生態圈要素業務守正出奇。輕資產管理業務的華潤萬象生活保持較高業績增速，向十四五業績複合增速40%的目標穩步邁進。生態圈要素業務方面，公司長租公寓管理規模持續擴大，代建業務新拓規模排名行業第二。
維持買入評級和目標價不變，下調盈利預測。我們預測2023-2025 年公司EPS 分別爲4.15/4.47/4.74 元（原預測2023-2025 年爲4.58/5.25/5.95 元）。我們看好公司在行業調整期強大的抗風險能力和業績交付能力，並認爲公司的運營能力和大資管商業模型有望給公司帶來成長性，進而推動公司估值提升，維持買入評級和目標價47.6 港元不變。