观点网 过往低权益合作扩张模式下，招商局置地同样有着盈利考题。

3月14日晚间，招商局置地有限公司披露2023年度业绩。

相较2022年，2023财报各项指数均有所下滑。

财报显示，招商局置地毛利率维系上年同期水准，但“增收不增利”的局面被打破，转为收入端、利润端均有不同程度回落。

利润格局

披露财报后的次日，招商局置地举行2023年度投资者电话会议。

据参会投资者透露，2024年企业的策略是力保现金流安全，但也会量入为出，根据销售情况来进行投资的安排。

最新财报数据显示，于2023年内，招商局置地录得营收288亿元，按年减少约3.6%；溢利为12.2亿元，同比减少约27.6%。

归母净利润降幅较为明显，按年同比减少近6成，录得金额1.33亿元%；每股基本盈利为人民币2.72分，同比下降约59.5%。

单从收入端上看，2023财年，招商局置地结束了连续两个财年的收入增速，营业收入按年减少10.7亿元，降幅为3.6%。

结转收入的减少与房地产销售结转面积降低有着密不可分关系，期内结转面积137万平方米，按年下降了8.5%；但结转单价较上期有所提升，因此没有对收入带来更大影响。

除此之外，主要销售城市南京在期内销售结转下滑，也是导致收入端承压的原因之一。2023财年，招商局置地来自南京城市相关项目结转收入为109亿元，较上年减少20亿元。

投资者转述招商局置地财务总监陈燕的话表示：“虽然南京公司期内减收约20亿元上下，但是西安结转收入实现增收22亿元。此外，其他几个城市也略有减少浮动，所以导致了企业营业收入减少10.7个亿。”

从毛利率来看，招商局置地2023年结转毛利率是13.44%，与上年13.4%基本持平。投资者介绍道，毛利率数值的稳定同样要归功于西安公司。

参会管理层介绍：“西安公司结转项目于2023年取得了比较亮眼的表现，有效对冲了其他城市带来的下行风险。该城市项目平均毛利率达到了23.4%，因此整体毛利率维持了去年同期水平。”

据观点新媒体观察，除了收入端承压明显外，利润端降幅更值得注意。

报告期内，招商局置地年度溢利12.52亿，同比减少4.78亿，降幅28%。其中归母净利润1.33亿，同比减少1.97亿，降幅60%。

不难看出，归母净利润的降幅较往年进一步下探，背后的主要原因是结转项目的持股比例出现结构性变化。

简单来说，2023财年，招商局置地结转盈利的项目，持股比例是有所下降的。因此，在2023年新增项目中，该司继续加大对西安城市的投入，且新增项目权益比较高。

2023年，招商局置地新增项目呈现出高权益的特点，累计新增5个主要控股项目，其中4个来自西安。新增项目总地价为82.2亿元，新增货值达人民币175亿元，新增总建面91.63万平方米。

除此之外，并未完全放弃合作开发的路径，实现联合营新增项目4个，权益面积44万平米，权益地价50亿元，权益货值95亿元左右。

管理层分析2023年投资策略时透露：“现在公司拿地也是精挑细选，2023年获取的这几块地，目前来看都有一个比较好的预期。”

权益格局

受到“不竞争契约”约束，招商局置地过往一直在规模增速上寻求增长路径，而低权益合作模式成为破局道路。

值得注意的是，低权益合作模式已然开始影响企业。

招商局置地也并非温水中的青蛙，从2022年开始对新增项目的持股比例有所提升，希望加大项目权益比重，提升未来归母利润的占比。

从目前情况看，该策略收效尚待时日。截至2023年末，招商局置地归母净利润占总溢利比重为10.62%，公司应占权益比为28.22%，两项数据均为近五年新低。

据观察，在主要投资城市中，招商局置地于重庆的可售货值及项目储备、项目平均权益比是最高的，达到87.58%。其中，大部分项目100%控股为主，权益最低项目为长嘉汇项目和公园大道项目，这部分项目权益比也有50%。

截至2023年末，招商局置地于重庆持有12个项目，总建面为646.46万平方米，未来可售总建面265.37万平方米。

但受限于重庆楼市景气度，虽然有着丰富项目储备，对收入的贡献却不及其他区域。

报告期内，招商局置地于南京及句容、西安的销售结转金额分别为139.6亿元、88.85亿元，同期重庆仅有12.12亿元。

不仅如此，受到开年来依旧低迷的楼市影响，重庆与其他区域的业绩差距或进一步扩大，而其他区域的项目销售同样面临较大的去化挑战。

据观点新媒体了解，2024年全国销售环境变化有目共睹，细看今年1-2月的情况，1月份新房市场季节性回落，供求两端环比降幅超过了四成。

2月又是春节传统假期，新房供求延续了上月态势，环比降幅超过四成，和2019年以来历年同期相比，仅仅好于2020年2月——但那时发生的事情众所周知。

“面对未来持续严峻的销售挑战，招商局置地将从做‘好产品、提升服务、加快营销去化’三方面开展相关工作，应对当下的市场环境。”上述投资者如是说。

据其介绍，招商局置地管理层直接应对去化挑战的方法，就是积极营销、快速回款。在企业看来，政策环境仍然将保持持续宽松的态势。

招商局置地管理层在会上指出：“核心城市的政策具备进一步放松空间，要把握市场窗口期，积极营销。通过持续的产品锻造，提升产品力和服务力，并且把它转化为销售力来加快存货的去化，尽快实现销售。”

资金方面，由于招商局置地一直以来融资渠道畅通，有关“项目白名单”融资政策对其影响相对有限，边际效应比较小。

企业管理层在会中分享，目前仅有个别合作项目被纳入了白名单，但相信随着后续政策不断推进，还会有大量的经营正常、风险可控的项目也列入白名单，优化房地产行业及企业良性健康的融资发展。